柏市公設総合地方卸売市場再整備及び用地活用事業発注支援等業務委託に関するプロポーザル方式選定

柏市公設総合地方卸売市場再整備及び用地活用事業発注支援等業務委託に関するプロポーザル方式選定 1柏市公設総合地方卸売市場再整備及び市場用地活用事業発注支援等業務委託に関するプロポーザル方式選定 募集要領１ 当該委託の概要(1) 目的柏市公設総合地方卸売市場(以下，「柏市場」という。)では令和6～7年度にかけて柏市公設総合地方卸売市場再整備及び市場用地活用基本計画(以下，「基本計画」という。)を策定して事業を推進してきたが，更なる民間事業者の専門的な知見や技術に基づく創意工夫を積極的に取り入れ，計画から設計・建設，管理運営まで経済的で効果的・効率的な事業を推進すべく，事業協力者を選定する予定である。 今回の業務では，場内事業者との合意形成を図りつつ，事業協力者との協議や，整備する施設の規模・機能・配置・整備費等の更なる精査，用地活用の更なる検討と業務発注に向けた要求水準書の作成等，を進めるため，その事業者選定準備作業を支援する発注者支援業務を委託するものである。 (2) 業務内容別紙「柏市公設総合地方卸売市場再整備及び市場用地活用事業発注支援等業務委託仕様書」のとおりとする。 (3) 予定契約期間契約日の翌日から令和１０年３月３０日(木)まで(4) 予定金額(上限金額)４９，３３４，０００円(消費税及び地方消費税を含む)※また，本件は契約期間内における債務負担行為を設定している。 年度 事業費(税込) 備考令和８年度 ２１，３３４，０００円中間報告に掛かる成果物の提出及び中間検査を受けること令和９年度 ２８，０００，０００円合計 ４９，３３４，０００円２ 参加資格参加資格を有する者は，公募開始日から契約締結の日までにおいて，次の要件の全てを満たす者とする。 (1) 登録状況ア 地方自治法施行令(昭和２２年政令第１６号)第１６７条の４の規定に該当しないこと。 イ 会社更生法(平成１４年法律第１５４号)に基づく更生の手続き又は民事再生法(平成１１年法律第２２５号)に基づく再生の手続きの申立てがなされている者に該当しないこと。 ウ 柏市建設工事請負業者等指名停止要領(昭和６２年４月１日制定)に基づく指名停止又は柏市入札契約暴力団対策措置要領(平成２６年１２月１８日制定)に基づく指名排除を受けていないこと。 2エ 電子交換所による取引停止処分を受けてから２年を経過しない者又はこの公告の日前６か月以内に手形若しくは小切手を不渡りにした者に該当しないこと。 オ 国税等に未納がないこと。 (2) 所在本店が日本国内にあること。 ただし，本店は，人的及び物的設備を充足していること(責任者が常勤していること。電話の転送等は原則として認めない。)。 (3) 類似業務の実績平成２８年度以降に，卸売市場の再整備に関する事業協力者制度を用いた発注支援業務について元請けとして履行した実績を一件以上有すること。 (4) 技術者ア 主任担当者は，次の資格を有している者をいずれか１名以上配置すること。 ※兼務でも可①技術士法(昭和５８年法律第２５号)に規定する「建設部門(都市及び地方計画)又は，総合技術監理部門(都市及び地方計画)」の科目に合格し，同法による登録を受けている者②建築士法(昭和２５年法律第２０２号)第２条第２項に規定する一級建築士③ＣＣＭＪ，日本コンストラクション・マネジメント協会の資格試験に合格し登録した者イ 業務担当者は，本業務の円滑な進捗を図るため，十分な経験を有すること。 また，各検討項目の専門性に応じて業務担当者を複数人配置することで，効率的な検討や受注者との連絡体制を確立すること。 なお，配置された担当者が適格性又は経験等に欠けると発注者が認めたときは，配置人員の交代を求めることができる。 (5) その他１社ですべての要件を満たさない場合や，複数社での参加の方がより良い提案ができる場合はコンソーシアムやＪＶでの参加を認める。 その場合，協定書や覚書といった，本業務へ共同で参加することが確認できる書類を提出すること。 それ以外の場合は原則として再委託等は認めないが，再委託等を実施する場合は柏市と協議の上許可を得てから実施すること。 ３ 全体スケジュール内容 期日公募・質疑開始 令和８年３月２５日(水)質疑書の締切 令和８年４月１５日(水)質疑書に対する回答 令和８年４月２１日(火)参加意思表明書受付締切 令和８年４月２２日(水)参加資格確認結果通知 令和８年４月２４日(金)企画提案書の提出締切 令和８年５月１２日(火)プレゼンテーション審査 令和８年５月１８日(月)プロポーザル方式選定結果通知 令和８年５月２０日(水)業務委託詳細協議 令和８年５月２１日(木)から令和８年６月 ２日(火)まで契約日(予定) 令和８年６月 ４日(木)※各実施日は特段の事情が生じた場合は変更することがある。 3４ 質疑について(1) 質疑方法ア 質問書(様式５)を電子メールで事務局あてに送付すること。 イ メールの件名は「【柏市場再整備】プロポーザルに関する質疑について」とすること。 ウ 送付先：kosetsuichiba1@city.kashiwa.chiba.jpエ 送付した際は，事務局(０４－７１３１－２６２０)に電話し到着確認をすること。 オ 評価等に影響をおよぼすおそれがある質問(参加業者数・参加業者名・選定委員等) についての質問は受付けない。 (2) 質疑期間令和８年３月２５日(水)から令和８年４月１５日(水)(3) 回答方法令和８年４月２１日(火)までに市ホームページに掲載する。 ５ 参加意思表明(1) 期限令和８年４月２２日(水)※郵送の場合は令和８年４月２２日(水)必着。 (2) 提出書類ア 参加意思表明書(様式１)イ 参加者(企業)の紹介書類(沿革，概要，組織等)(例：企業案内パンフレット)ウ 暴力団排除に掛かる誓約書(様式２)エ 参加者(企業)の類似業務経歴書(様式３)オ 参加者(企業)の類似業務経歴書に記載した業務を証する契約書の写しカ 主任担当者(技術士・一級建築士・ＣＣＭＪ)の資格・経歴書(様式４－１)キ 主任担当者の技術士・一級建築士・ＣＣＭＪの資格証等の写しク 業務実施体制表(様式４－２)ケ 直近の年度で３か月以内発行の納税証明書(その３の３)(3) 提出先及び提出方法郵便番号 ２７７－８５４５住 所 千葉県柏市若柴６９番地の１部 署 柏市公設総合地方卸売市場 管理事務所※郵送の場合は，期限必着とする。 (4) 部数各２部(参加者代表印 １部のみ押印他写しで可)(5) 参加資格確認ア 当該確認のために，必要に応じて追加資料の提出を求めることがある。 イ 確認結果は，令和８年４月２４日(金)までにインターネットメールで通知し，不足が無ければ企画提案書の提出を要請する。 ６ 辞退について参加意思表明書の提出後，本プロポーザル方式選定を辞退する時は，辞退届(様式７)を５月１３日(水)までに電子メールに添付のうえ，提出(送信)すること。 また，電子メールによる提出後，原本(紙)を５月１８日(月)までに郵送すること。 本市に電子メールが到着した場合において，参加の辞退は撤回することができない。 なお，企画提案書4等の提出期限を経過しても提出がない場合又は企画提案書等を提出した者がプレゼンテーション審査に出席しなかった場合は，参加を辞退したものとみなす。 なお，辞退によって，今後の入札等で不利な扱いを受けることはない。 ア 電子メールによる提出先メールアドレス：kosetsuichiba1@city.kashiwa.chiba.jp電子メールの件名は「柏市公設総合地方卸売市場再整備及び市場用地活用事業発注支援等業務委託」プロポーザル辞退届の提出について(〇〇←会社名)とすること。 イ 郵送による提出先郵送先：２７７－８５４５千葉県柏市若柴６９番地の１柏市経済産業部公設市場 整備計画担当 宛て７ 企画提案書の作成と提出(1) 提案内容ア 類似業務の実績先に提出した類似業務経歴書(様式３)の履行実績のうち，受注希望者として本業務に有益と思われる実績事項を選定して補強説明する。 (有益な実績事項の例)①敷地面積や形状が近似②駅や都市部に近接している卸売市場③公設市場，地方卸売市場④青果部，水産物部，花き部の３部門から形成されている卸売市場⑤市場用地を有効活用した企業誘致の取り組みイ 業務実施体制先に提出した主任担当者(技術士・一級建築士・ＣＣＭＪ)の資格・経歴書(様式４－１)及び業務実施体制表(様式４－２)を基本に，本件業務の担当者の体制について，受注希望者としての考え方を述べる。 ウ 実施方針と実施工程本業務の遂行にあたり，これまでの実績を踏まえ，取り組み方針と工程を述べる。 エ 業務の理解度整備費負担の圧縮や工期の短縮策，場内事業者との円滑な合意形成手法，整備開発事業者公募時における応札者確保策等，事業推進に係るノウハウについて具体的な提案や支援策を述べる。 (2) 提出書類ア 企画提案書 表紙(様式６)イ 企画提案書一式(様式自由)①上記提案内容の順に文書を整えること。 ②Ａ４版１２頁以内とする。 ウ 業務委託料見積書(様式自由)※年度ごとの内訳が分かるようにすること。 エ 企画提案書 概要版※プロポーザル終了後に企画提案書を公開することがあり得る。 企画提案内容をＡ４版１頁にまとめた概要版を提出すること。 (3) 部数７部(参加者代表印 １部のみ押印他写しで可)5(4) 期限令和８年５月１２日(火)※期限を超過した場合は，参加を辞退と見なす。 (5) 提出先及び提出方法電子データ及び書面での提出とする。 詳細は下記のとおり。 ア 電子データ柏市が指定する大容量データ送信システムを使用しデータを送付すること。 詳細は別途案内する。 イ 書面下記へ持参または郵送をすること。 郵便番号 ２７７－８５４５住 所 千葉県柏市若柴６９番地の１部 署 柏市公設総合地方卸売市場 管理事務所※郵送の場合は，期限必着とする。 ８ プレゼンテーション審査(1) 日付令和８年５月１８日(月)(2) 場所柏市役所分庁舎２－２階 第３会議室※変更しておりますので会場詳細は別紙「市役所付近の案内図」,「市役所付近の案内図(駐車場)」をご確認ください。 ※審査前の控室につきましては別途ご案内いたします。 (3) 説明内容ア 企画提案書に従って説明する。 要点並びに主張したいことを簡潔に述べること。 イ 既に提出された企画提案書のみによって説明すること。 プロジェクター等を使用する場合は事前に申し出をすること。 ウ 追加及び差し替え等の資料提出は，認めない。 (4) 実施時間３０分以内とする(目安：説明１５分＋質疑１０分＋準備・撤去に係る時間)。 (5) 人数当該業務に従事する責任者及び主担当者が説明をすること。 ５名以内とする。 (6) 貸出物品机，椅子，プロジェクター(ＨＤＭＩ接続)，スクリーン，ＨＤＭＩケーブルとする。 それ以外の物品については，提案者の負担において用意すること。 ９ 審査項目及び選定方法(1) 審査項目審査は，柏市プロポーザル方式選定委員会において，別紙「企画提案書審査基準」に基づき審査する。 (2) 選定方法提出された書類及びプレゼンテーションにより，審査項目を評価し，最も点数の高い者を契約候補者として選定する。 点数が同点だった場合においては，委員会の協議によって最優秀提案者を決定する。 なお，契約に向けた協議のなかでその者と契約に至らなかった場合は，次点の者を契約候補者として選定することがある。 6１０ プロポーザル方式選定結果通知プロポーザル方式選定結果は，参加した業者に対し，書面にて通知する。 １１ 結果公表プロポーザル方式選定結果は，令和８年５月２０日(水)に，市ホームページに公表する。 １２ 契約手続き(1) 契約候補者と協議のうえ，別紙「柏市公設総合地方卸売市場再整備及び市場用地活用基本計画策定支援等業務委託発注仕様書」を確定し，提案金額の範囲内で随意契約する。 (2) 参加者が１者のみとなった場合でもプレゼンテーションを実施し，審査及び協議の結果，本業務に適すると判断した場合に限り，契約候補者として選定する。 (3) 受注者は，業務の全部もしくは主要な部分を第三者に再委託してはならない。 １３ その他(1) 本プロポーザル方式選定に係る費用については，全て参加者の負担とする。 (2) 提出された書類は返却しない。 また，本プロポーザル方式選定以外の目的には使用しない。 (3) 本プロポーザル方式選定に係る資料について，柏市情報公開条例(平成１２年条例第４号)に基づく申請があった場合，公開することとする。 (4) 受付は，日曜日，土曜日及び国民の祝日に関する法律(昭和２３年法律第１７８号)に規定する休日以外の日の午前９時から午後５時までとする。 (5) 予定金額を超えた見積書の提出があった場合は失格とする。 １４ 事務局(1) 担当部署柏市経済産業部 公設市場 整備計画担当(2) 連絡先〒２７７－８５４５ 千葉県柏市若柴６９番地の１電話番号：０４－７１３１－２６２０(直通)Ｅメールアドレス：kosetsuichiba1@city.kashiwa.chiba.jp 柏市公設総合地方卸売市場再整備及び市場用地活用事業発注支援等業務委託仕様書１ 概要(1) 業務名称柏市公設総合地方卸売市場再整備及び市場用地活用事業発注支援等業務委託(2) 本業務委託の目的柏市公設総合地方卸売市場(以下，「柏市場」という。)では令和 6～7年度にかけて柏市公設総合地方卸売市場再整備及び市場用地活用基本計画(以下，「基本計画」という。)を策定して事業を推進してきたが，更なる民間事業者の専門的な知見や技術に基づく創意工夫を積極的に取り入れ，計画から設計・建設，管理運営まで経済的で効果的・効率的な事業を推進すべく，事業協力者を選定する予定である。 今回の業務では，場内事業者との合意形成を図りつつ，事業協力者との協議や，整備する施設の規模・機能・配置・整備費等の更なる精査，用地活用の更なる検討と業務発注に向けた要求水準書の作成等，を進めるため，その事業者選定準備作業を支援する発注者支援業務を委託するものである。 (3) 業務委託期間契約日の翌日から令和１０年３月３０日(木)まで(4) 対象施設・敷地概要ア 施設の住所：柏市若柴６９番地の１イ 敷地面積 ：８２，５１９㎡ウ 参照図面 ※別添※柏市場全体(旧バナナ醗酵室，立体駐車場及び花き棟を除く)の敷地及び建物(5) 履行場所柏市公設市場が指定する場所２ 業務内容(1) 要求水準書の条件確認関係法令，市場施設の規模・機能・動線・配置計画，維持管理・運営の範囲(役割分担)，余剰地の利活用の方向性，など要求水準書を作成するに必要な情報を整理し，必要に応じて課題の抽出及び洗い出し，先行事例などを分析・情報提供すること。 (2) 事業協力者の公募支援市が予定している事業協力者の選定について，必要な条件を整理し，募集要項や評価基準等公募に向けた支援を行う。 なお，事業協力者の選定は3者を想定している。 (3) 事業協力者との対話支援公募にて採択された事業協力者と市との協定書締結の支援や事業説明等を行い，円滑に対話が始まるよう支援を行う。 対話に内容により必要に応じて事業協力者に情報提供や提出書類の確認等を実施しながら，事業協力者との対話の支援を支援すること。 なお，対話内容については委託業者から市へ提案を行い，市と協議しながら決定する。 対話については4回を想定している。 (4) 各種発注書類の策定事業協力者とも対話を行いながら，要求水準書(案)をはじめ，以下の発注書類(案)を作成する。 ・実施方針(案)・事業者選定基準(案)・基本協定書(案)・各種契約書(案)・募集要項(案)・要求水準書(案) ※附帯する諸元表などの参考資料も含む・様式集(案)(5) 企業誘致スペースの利活用に係る検討企業誘致スペースの利活用に係る検討として，どのような用途が考えられるか検討し，事業協力者との協議等により，民間企業の参入意欲の醸成を行うこと。 (6) 事業スキーム，事業費等の精査事業協力者との対話を通じて得られた情報などを参考に，事業スキーム，概算事業費(整備・維持管理費等)，施設使用料，リスク分担表，財源計画(市財政負担，余剰地収入等)，経済波及効果の精査，を実施すること。 また、事業スキームの精査においては，事業手法の優位性を検討し，事業スキームの評価を実施すること。 (7) 市場関係者ワーキンググループの実施支援市場関係者とのワーキンググループについて，全体会を4回，部門ごとのワーキンググループの実施を 2 回想定している。 そのために必要な資料作成や開催支援(議事録作成，課題への対応等)を実施すること。 (8) 柏市公設総合地方卸売市場運営審議会開催支援外部の有識者も含めた審議会の実施を 2 回想定している。 そのために必要な資料作成や開催支援(議事録作成，課題への対応等)を実施すること。 (9) その他国の交付金活用の際に，市が実施する食品流通合理化計画など関連計画の策定において，上記(１)から(８)に関して調査・分析した事項の情報提供などの支援を行うこと。 ３ 進行管理(1) 基本方針各種プロジェクト管理手法に基づき，管理体系に準拠したプロジェクト管理を行うこと。 ア 統括者の設置イ プロジェクト実施計画書ウ 進捗管理エ 課題管理オ 校正・変更管理(2) 会議・打ち合わせの実施ア 定例報告会定例報告会を２か月に１回以上実施すること。 進捗報告，各種課題の管理・報告・共有，各種依頼事項等を議題に行うこと。 議題提示は実施日の３営業日前までには行うこと。 また，議事録を作成し，会議終了後５営業日以内に提出すること。 ※実施方法は対面とオンラインでの実施を半々で想定している。 イ キックオフ・ミーティングの実施ウ 中間報告会の実施(令和９年３月頃実施予定)エ 最終報告会の実施(令和10年３月頃実施予定)オ 臨時打ち合わせ４ 資格要件(1) 登録状況ア 地方自治法施行令(昭和２２年政令第１６号)第１６７条の４の規定に該当しないこと。 イ 会社更生法(平成１４年法律第１５４号)に基づく更生の手続き又は民事再生法(平成１１年法律第２２５号)に基づく再生の手続きの申立てがなされている者に該当しないこと。 ウ 柏市建設工事請負業者等指名停止要領(昭和６２年４月１日制定)に基づく指名停止又は柏市入札契約暴力団対策措置要領(平成２６年１２月１８日制定)に基づく指名排除を受けていないこと。 エ 電子交換所による取引停止処分を受けてから２年を経過しない者又はこの公告の日前６か月以内に手形若しくは小切手を不渡りにした者に該当しないこと。 オ 国税等に未納がないこと。 (2) 所在本店が日本国内にあること。 ただし，本店は，人的及び物的設備を充足していること(責任者が常勤していること。電話の転送等は原則として認めない。)。 (3) 類似業務の実績平成２８年度以降に，卸売市場の再整備に関する事業協力者制度を用いた発注支援業務について元請けとして履行した実績を一件以上有すること。 (4) 技術者ア 主任担当者は，次の資格を有している者をいずれか１名以上配置すること。 ※兼務でも可①技術士法(昭和５８年法律第２５号)に規定する「建設部門(都市及び地方計画)又は，総合技術監理部門(都市及び地方計画)」の科目に合格し，同法による登録を受けている者②建築士法(昭和２５年法律第２０２号)第２条第２項に規定する一級建築士③ＣＣＭＪ，日本コンストラクション・マネジメント協会の資格試験に合格し登録した者イ 業務担当者は，本業務の円滑な進捗を図るため，十分な経験を有すること。 また，各検討項目の専門性に応じて業務担当者を複数人配置することで，効率的な検討や受注者との連絡体制を確立すること。 なお，配置された担当者が適格性又は経験等に欠けると発注者が認めたときは，配置人員の交代を求めることができる。 (5) その他１社ですべての要件を満たさない場合や，複数社での参加の方がより良い提案ができる場合はコンソーシアムやＪＶでの参加を認める。 その場合，協定書や覚書といった，本業務へ共同で参加することが確認できる書類を提出すること。 それ以外の場合は原則として再委託等は認めないが，再委託等を実施する場合は柏市と協議の上許可を得てから実施すること。 ５ 資料の貸与本業務において，より良い提案を受けることや，円滑な業務の遂行を図るために，下記資料のデータの提供又は貸与を行う。 (1) 柏市公設総合地方卸売市場再整備及び市場用地活用基本計画(令和８年３月作成)(2) 令和７年度柏市場概要(令和７年８月作成)(3) 令和６年度版年報(令和７年度７月作成)(4) 「柏市公設総合地方卸売市場 併設道の駅」可能性調査業務 報告書概要版(令和５年３月作成)(5) 経営戦略(令和３年３月作成)(6) 整備計画(平成３１年３月改定)(7) その他柏市が必要と認める資料6 本件業務のスケジュール本件業務委託で想定しているスケジュールは，概ね別紙「業務進行スケジュール」のとおり。 ７ 成果物・納品物(1) 概要成果物・納品物はＡ４版を基本(図面等についてはＡ３版)とし，印刷製本したものを２部及びMicrosoft Office 2016形式による電子ファイル一式を納品すること。 納品物は以下のとおり。 ア 業務報告書(Ａ４判) データ(ｱ) 詳細検討報告書(ｲ) 打合せ記録簿(Ａ４判)イ 上記各電子データ(ＣＤ－Ｒ) 1 枚(2) 検収成果物・納品物について，柏市が検査を行う。 検査を行った結果，不備があった場合には，受託者は柏市の指示に従い適正な処理を施し，再度検査を受けること。 (3) 納入場所柏市が指定する場所とする。 (4) その他柏市の求めに応じて，中間報告，参考資料・データ等を適宜提出すること。 ８ その他(1) 管理・調整・作業依頼ア 進捗管理を行うために，事前に柏市にスケジュールを提出し，それに沿った打ち合わせ，調査等を行うこと。 イ 全ての作業工程にわたり，本業務委託を実施する上で必要な調整を柏市の担当職員と行うこと。 ウ 柏市からの問い合わせに対し，迅速かつ適切な回答を行うこと。 エ 柏市が参加・同席が必要なヒアリング等については，事前にリスト化し日程調整を開催日の２週間前までには終わらせておくこと。 (2) 専門的支援柏市の要求に応じ，専門的観点から，問題発生時における原因調査及び解決を行うこと。 合わせて，本業務委託の目的を十分に踏まえ，受託者の豊富な経験や豊かな発想を活かした提案を積極的に行うこと。 また，この専門的支援にあたっての体制及び方法を提示すること。 (3) 本仕様書に定めのない事項本仕様書は，柏市が受託者に業務委託する最小限の内容を示したものである。 受託者から本仕様書に記載されていない内容の業務の提案があって，当該提案内容が必要であると柏市が判断した場合，契約金額の範囲内で受託者はその提案を誠実に実行することとする。 ９ 特許権等・契約不適合責任(1) 特許権等受託者は，実用新案権，意匠権，商標権その他の法令に基づき保護される第三者の権利(以下「特許権等」という。)の対象となっている材料，履行方法等を使用する時は，その使用に係る一切の責任をおうこととする。 (2) 契約不適合責任ア 成果品の検収完了後，仕様書との不一致が発見された場合，柏市は受託者に対して当該契約不適合の修正等の履行の追完(以下「追完」という。)を請求することができ，受託者は当該追完を行うこととする。 但し，柏市に不相当な負担を課するものでないときは，受託者は柏市が請求した方法と異なる方法による追完を行う事が出来る。 イ アにかかわらず，当該契約不適合によっても本契約の目的を達成することができる場合であって，追完に過分の費用を要する場合，受託者は前項所定の追完義務を負わないものとする。 ウ 柏市は，当該契約不適合(受託者の責めに帰すべき事由により生じたものに限る。)により損害を被った場合，受託者に対して損害賠償を請求することができる。 エ 当該契約不適合について，追完の請求にもかかわらず相当期間内に追完がなされない場合又は追完の見込みがない場合で，当該契約不適合により本契約の目的を達することができないときは，柏市は本契約の全部又は一部を解除することができる。 オ 受託者が本項に定める責任その他の契約不適合責任を負うのは，検収完了後３ヶ月に柏市から当該契約不適合を通知された場合に限るものとする。 但し，検収完了時において受託者が当該契約不適合を知り若しくは重過失により知らなかった場合，又は当該契約不適合が受託者の故意若しくは重過失に起因する場合にはこの限りでない。 カ ア，ウ及びエの規定は，契約不適合が柏市の提供した資料等又は柏市の与えた指示によって生じた場合には適用しない。 但し，受託者がその資料等又は指示が不適当であることを知りながら告げなかった場合にはこの限りでない。 10 契約方法(1) 契約方法は，総価契約とする。 (2) 支払いは，中間検査を踏まえた２回払いとする。 ■柏市公設総合地方卸売市場再整備及び市場用地活用事業発注支援等業務委託 業務進行スケジュール案4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月定例打合せ(１)要求水準書の条件確認ア 基本計画の課題事項整理イ 課題事項への対応、方針整理ウ 維持管理・運営事項の分担設定、協議(２)事業協力者の公募ア 募集要項の作成イ 民間事業者への事前ヒアリングウ 事業者協力者公募支援(説明会、質疑応答対応)(３)事業協力者との対話支援(3者想定)ア 協定書締結・事業説明・提供資料の支援・KOMTGイ 対話の支援ウ 事業協力者との個別面談エ 対話結果のとりまとめ(４)各種発注書類の策定 〇要求水準書骨子 〇その他書類骨子ア 実施方針案イ 要求水準書案ウ 要求水準書に関わる参考資料(諸元表等)エ 契約関係資料案オ 事業者選定基準、各種様式集案ア 事業協力者へのヒアリング(対話支援の業務内で都度実施)ア 事業スキーム，VFMの精査イ 概算事業費(工事費、維持管理費等)の精査 ※事業協力者からの情報提供により実施ウ 施設使用料の精査 ※事業協力者からの情報提供により実施エ リスク分担の精査 ※事業協力者との対話の中で実施オ 財源計画(市財政負担，余剰地収入等)の精査カ 経済波及効果の精査(７)市場関係者ワーキンググループ 全体 個別 全体 個別 全体 全体ア 資料作成支援、必要な情報の提供イ 開催支援(議事録作成、課題への対応等)(８)審議会への対応ア 資料作成支援、必要な情報の提供イ 開催支援(議事録作成、課題への対応等)(９)中間報告書作成(10)中間報告会(11)報告書作成(12)最終報告会(８)その他 交付金活用支援(５)企業誘致スペースの利活用に係る検討項目2026年度 2027年度KOMTG(６)事業スキーム，事業費等の精査- 1 - 柏市公設総合地方卸売市場再整備及び市場用地活用基本計画令和８年３月目 次第1章 基本計画の趣旨.. 1１ 計画策定の趣旨.. 1２ 本市場を取り巻く環境.. 2(１) 外部環境(食品流通の動向)について.. 2(２) 本市場の現状(内部環境)について.. 4(３) 本市場の課題について.. 8(４) 立地環境の優位性について.. 18３ 基本計画の検討経緯.. 21(１) ワーキンググループ等の実施について.. 21(２) サウンディング調査の実施について.. 23第2章 計画条件の整理.. 25１ 都市計画及び上位・関連計画の整理.. 25２ 市場関係者の現状と課題認識.. 25３ 基本方針.. 29(１) 基本方針の概要.. 29(２) 基本方針の個別内容.. 30４ 部門別の整備コンセプト及び施設整備の方向性について.. 37(１) 今後の卸売市場整備の方向性について.. 37(２) 青果部.. 39(３) 水産物部.. 44(４) 花き部.. 49(５) 関連・サービス店舗.. 51(６) 市場の特徴を活かした広場機能等の検討.. 55第3章 施設規模や施設配置について.. 59１ 施設規模.. 59(１) 青果部.. 59(２) 水産物部.. 62(３) 関連・サービス店舗.. 64(４) 各部門のまとめ.. 64２ 施設配置.. 65(１) 施設配置の考え方の整理.. 65(２) 分棟案.. 67(３) 合築案.. 68３ 動線計画.. 69(１) 青果部.. 69(２) 水産物部.. 70(３) 関連・サービス店舗.. 71第4章 土地の有効活用について.. 72１ 土地の有効活用の考え方.. 72２ 企業誘致スペースについて.. 73３ 地域の防災機能強化について.. 76第5章 事業手法等の検討について.. 78１ 事業手法の検討について.. 78(１) 検討する事業手法について.. 78(２) 事業手法の評価.. 80(３) 概算事業費について.. 81２ 経済波及効果について(市場再整備に伴う税収効果及び雇用者増加人数).. 83第6章 まとめ.. 84１ 今後のスケジュール.. 84２ 今後の取組課題.. 84(１) 使用料負担の軽減、工期の短縮について.. 84(２) 交通対策について.. 85(巻末資料)用語集・・・・・・・・・本文中における★付きの語句は用語集に解説を記載1第1章 基本計画の趣旨１ 計画策定の趣旨柏市公設総合地方卸売市場(以下、「本市場」という。)は、市民生活で重要な役割を果たしており，アクセスや労働力確保の面で優れた立地環境にある。 このような本市場は、開設から50年以上が経過し設備が老朽化するとともに、物流・流通構造が変化するなかで市場施設の機能面での対応が十分ではない部分がある。 また、国内生産量の減少やライフスタイルの変化により全国の地方卸売市場の取扱数量が減少する中で、本市場の取扱数量も減少しており、規模の面でも時代の変化に対応していない部分がある。 一方で、市民・場内事業者からは消費者・市民に親しまれる市場化への期待が高まっている。 そのような中、公設市場が果たす役割として、市民の食の安全・安心・安定を確保するとともに、将来にわたり安定的、効率的に生鮮食品等を供給するための基幹的な公共インフラとして選ばれる市場となるよう、市場を取り巻く環境に対応できる市場の再整備に取り組んでいく必要がある。 なお、取組に当たっては、単純な施設の更新ではなく、施設規模の適正化を推進し、取引の活性化、市民に親しまれる市場化につながる時代にあった規模・機能での再整備を検討する。 さらに、再整備を進める上では、持続可能性の観点から、市場施設の集約・土地利用の高度化等により創出されるスペースや立地優位性を活かし、市場活性化や税収・雇用増につながる企業誘致に取り組み、再整備に伴う市・場内事業者双方の負担増抑制を図るとともに、地域の防災機能の強化等、市場の特性を活かした都市課題の解決につながる市場用地有効活用も検討していく。 これらを推進していくため、再整備及び市場用地活用基本計画を策定する。 図 1-1 基本計画策定における背景の整理2２ 本市場を取り巻く環境(１) 外部環境(食品流通の動向)について卸売市場全体の市場経由率については、年々減少傾向にあり、直近では青果が50.5％、水産が43.2％と半数程度まで減少している。 ただし、国産青果が72.4％で、水産物も農林水産省「食料需給表」によると、食用魚介類自給率は 60％程度であるため、国内の生鮮の水産物に関しては多くの割合が市場流通によって流通していると推察されるため、国内の生鮮品の流通の核はいまだ卸売市場にあり、市場外流通の主は加工品や冷凍品、輸入品といった、定量・安定供給できる商品の増加に起因していると考えられる。 図 1-2 全国の卸売市場における市場経由率について出典：農林水産省「卸売市場データ集」(令和6年度版)より作成一般消費者の消費動向については、1世帯当たりの食料品目別購入先別支出先をみると、次頁の表 1-1 に示すとおり、青果も水産物も消費者の主たる購入先はスーパーで7割を超えており、一般小売店(八百屋、魚屋等)や百貨店が減少傾向にある。 また、インターネット販売については、この5年で割合が増加しているものの、流通全体でみるといまだ2％程度で、非常に低い割合である。 3表 1-1 1世帯当たりの食料品目別購入先別支出項目(1か月)出典：総務省「全国家計構造調査」より作成一般消費者が商品を購入しているスーパーを始めとする小売業者の仕入先については、青果物・水産物ともに、その仕入先の8割が卸売市場であり、特に水産物ではその割合が増加傾向にある。 情報の受発信や物流網が多様化して仕入方法に選択肢が広がっている実態はあるものの、依然として小売業者にとって生鮮品を仕入れるために卸売市場は不可欠な存在であるといえる。 表 1-2 小売業者の品目別仕入先別仕入金額割合出典：農林水産省「食品流通段階別価格形成調査」より作成※水産物は2022年の公表データなし一方、次頁の図 1-3 に示すとおり、国内の消費環境としては生鮮食品の消費割合が減少傾向で、代わって加工食品が増加傾向にあり、単独世帯や高齢世帯も今後増えていく傾向が予測されることから、加工品の需要が今後もより高まっていくことが推察され、そのための対応が食品流通業界には求められていくことが考えられる。 購入先 スーパー 一般小売店 百貨店 生協等ディスカウントストア等インターネットコンビニエンスストアその他購入額(円/月)2019年 10,537 62.7 14.3 3.6 10.8 1.5 0.1 0.6 6.42024年 10,156 72.7 7.9 1.3 5.8 3.9 1.8 1.1 1.3変化率 -381 ＋10.0 -6.4 -2.3 -5.0 ＋2.3 ＋1.7 ＋0.5 -5.02019年 6,463 63.1 15.0 5.8 10.2 1.6 0.2 0.6 3.62024年 5,237 71.9 7.9 2.3 5.0 3.7 2.3 1.6 1.6変化率 -1,226 ＋8.8 -7.0 -3.4 -5.2 ＋2.2 ＋2.2 ＋1.0 -2.0魚介類項目割合(％)野菜・果物等単位：％小計卸売市場の仲卸業者卸売市場の卸売業者100.0 84.3 68.5 15.8 10.2 5.5100.0 82.7 62.8 19.9 12.4 4.8-1.6 -5.7 4.1 2.2 -0.7100.0 81.1 60.0 21.1 7.3 11.8100.0 86.2 52.4 33.8 4.4 9.4＋5.1 -7.6 ＋12.7 -2.9 -2.4その他 区分 計卸売市場生産者集出荷団体変化率(ポイント)青果物変化率(ポイント)水産物2017年2017年2004年2022年4図 1-3 国内消費に占める生鮮食品・加工食品・外食の割合出典：農林水産省「食料・農業・農村白書」(令和2年度)より作成(２) 本市場の現状(内部環境)について本市場は、生産品の安定供給や生産者への出荷支援、学校給食への納品、そして現在は約 750 人の雇用の受け皿になるなど、市民生活において重要な役割・機能を担っている。 表 1-3 本市場の現状について図 1-4 柏市場の役割面積・用途 82,519㎡/準工業地域部門 青果部、水産物部、花き部、関連事業者事業者数 81事業者労働者数 750名 ※うち柏市民380名(令和7年7月１日現在)5本市場の現状の都市計画に関する事項と現況の施設配置図、施設概要について、以降の表 1-4及び図 1-5、表 1-5にそれぞれ整理する。 表 1-4 現市場敷地の地域地区や関連法規等の概要都市計画区域 都市計画区域内、市街化区域用途地域 準工業地域防火地域 指定なし、 建築基準法22条地域(柏市全域)その他の地域地区 地区計画 指定なし高度利用地区 指定なし高度地区 指定なし立地適正化計画 居住誘導区域内都市機能誘導区域外景観計画 指定なし指定建蔽率 60％指定容積率 200％高さ制限(道路斜線) なし敷地面積 82,519㎡前面道路 南側主要地方道 守谷流山線(千葉県道認定番号47号)東側 柏市道 20530号西側 柏市道 20533号北側 柏市道 01016号都市施設 市場(都市計画法11条1項7号)下水道 浄化槽雨水水路 西側：大堀川左岸第二号雨水幹線その他、留意すべき主な法規制都市計画法、建築基準法、都市緑地法、柏市緑を守り育てる条例、下水道法、水道法、柏市雨水流出抑制技術基準、水質汚濁防止法、柏市環境保全条例、騒音規制法、振動規制法、消防法、卸売市場法、電気事業法 等※電気事業法については、敷地内に275,000Ｖ送電線あり6図 1-5 現況の施設配置図(丸数字の番号は次頁主要施設一覧の番号と合致)7表 1-5 本市場の現況主要施設一覧部門 施設名 構造 延床面積 築年数青果部① 青果棟 鉄骨造 6,800㎡ 53年(一部39年)② 青果保冷庫 鉄骨造 207㎡ 39年③ 旧バナナ発酵室 鉄骨造 677㎡ 32年④ 青果棟倉庫 鉄骨造 595㎡ 49年水産部⑤ 水産棟 鉄骨造/SRC造 9550㎡ 53年(一部32年)⑥ 冷蔵庫棟 鉄骨造 1,378㎡ 31年⑦ 水産加工施設 鉄骨造/プレハブ 413㎡ 32年花き部 ⑧ 花き棟 鉄骨造 1,215㎡ 8年関連⑨ 関連食品棟 鉄骨造/RC造 9,822㎡ 47年⑩ サービス店舗 プレハブ 480㎡ 20年管理 ⑪ 管理棟 鉄骨造 1,407㎡ 53年その他⑫発泡スチロール処理施設鉄骨造 222㎡ 36年⑬ 廃棄物置き場 鉄骨造 229㎡ 41年⑭ 駐車場22,849㎡⑮ 立体駐車場 鉄骨造 8,305㎡ 5年⑯ 浄化槽ー⑰ 排水処理施設ー※令和7年度末現在8(３) 本市場の課題についてア 老朽化、ニーズの変化に対応していない老朽化に加え、ニーズの変化に対応していない非効率な施設となっている。 表 1-6にアンケートやヒアリング、現地調査等の結果を踏まえ、部門ごとの課題を整理する。 表 1-6 各部門の機能面の課題部門 築年数 機能面の課題青果部53年(一部39年) 開放型のため温度管理が難しい 冷蔵庫が点在している 動線が混在していて荷捌き屋根も不足水産物部53年(一部32年) 品質管理ができる荷捌き所が不十分 水産棟と冷蔵庫棟の距離が離れている花き部 8年  温度管理が難しい関連事業者 47年  倉庫と店舗が混在している図 1-6 本市場の課題の整理9① 青果部表 1-7 青果部における課題項目 現状の施設利用上の課題課題①荷下ろし、積込ともに荷捌きするスペースが不足し、それが要因でチャンスロスによる取扱数量減少になっている課題②開放型の施設で温度管理ができておらず、定温に保てないことで品質管理上課題となっている課題③路上での荷捌きを含めて入退場の動線がスムーズでない(トラックバースなど荷捌きを効率的に行う機能もない)課題④ パレットやカゴ台車などマテハン★の置き場が不足している課題⑤パック詰めやシュリンク包装★、カット・皮むきなど量販店や業務需要に対応するための加工するスペースが不足している課題⑥ 売買参加者や買出人の積込スペースも含め屋根付きの荷捌きスペースが不足課題⑦一時保管・貯蔵のための冷蔵庫機能が不足しており、施設も分散しており動線が悪く、集約する必要がある写真 1-1 屋外での荷捌きの状況(課題①、②、⑥)写真 1-2 構内道路の混雑状況(左：課題③)、卸売場でのパレット保管状況(右：課題④)10図 1-7 青果部の現状と課題の整理11② 水産物部表 1-8 水産物部における課題項目 現状の施設利用上の課題課題① 雨風がしのげず、商品が雨ざらしになってしまう(屋外での荷捌き)課題②夏場に冷凍品等の商品が解凍してしまい、梱包資材(段ボール)が崩れてしまう課題③ ウイング車のトラックが増加し、荷捌きする場所の確保が課題課題④ トラックが場内の四方八方に散らばって作業しており作業効率が悪い課題⑤ 冷蔵庫の使い勝手が悪い課題⑥ 取扱数量の減少に伴う厳しい経営状況課題⑦ 量販店・水産小売専門店対応と、飲食店対応で仲卸業者★が二極化している課題⑧ 夏場の売場が高温多湿で、品質だけでなく労働環境としても厳しい状況課題⑨ 開放型の施設であるため、衛生管理不足課題⑩ 誰でも容易に入れてしまう(防犯上の問題)課題⑪市民に親しまれる市場化を目指すにあたり、一般客が来場しやすい環境が整備されていない写真 1-3 屋外(卸売場や冷蔵庫付近)での荷捌き状況(課題①、②、③、④、⑤)写真 1-4 仲卸売場(左：課題⑦、⑧、⑨、⑩、⑪)、開放型の施設の状況(右：課題⑨、⑩)12図 1-8 水産物部の現状と課題の整理13③ 花き部表 1-9 花き部における課題項目 現状の施設利用上の課題課題① 将来のビジネススタイルや現在の物流・流通構造の変化に対応ができていない課題② 場内に仲卸業者が加工するような場所が不足しており、場外で別途借りている課題③ 仲卸業者の出荷スペースの不足課題④物日需要への対応を含めた施設のバッファ(電気容量・保管場所・冷蔵庫)がない課題⑤夏場は卸売場が高温で品質だけでなく労働環境(せりに参加する売買参加者含む)としても悪化課題⑥ 庇下だけでは雨風に濡れずスムーズに荷下ろし・荷捌きする場所が少ない課題⑦作業場所について、カーテンで仕切って冷房管理できるような需要に応じて可変できる仕組みが必要課題⑧ 燃料代など物価上昇を踏まえたランニングコストへの配慮が必要課題⑨ 厳しい経営状況による、再整備による施設使用料の負担増への懸念がある写真 1-5 卸売場の現状(課題④、⑤、⑦)写真 1-6 搬出する荷捌きスペースの状況(課題③、⑥)14図 1-9 花き部の現状と課題の整理15イ 施設規模の適正化・取引の活性化が必要地方卸売市場における部門別の取扱数量については図 1-10に示すとおりで、取扱数量は青果部・水産物部ともに減少傾向にある。 本市場における部門別の取扱数量・取扱高については図 1-11 から図 1-14 に示すとおりで、全体的に取扱数量は減少傾向にあり、施設規模の適正化及び活性化が必要な状況である。 部門別でみると、青果部については取扱数量が減少しているものの、取扱高は横ばいから増加に転じており、単価が上昇傾向にある。 水産物部は数量だけでなく取扱高も減少傾向にあり、この5年間で21％ほど取扱高が減少している。 花き部において、数量はこの5年間で32％程度減少しているが、取扱高については減少割合が10％以下と単価が上昇している傾向にある。 関連・サービス店舗については、店舗数の増減が多少はあるものの、直近では令和6年度が最も取扱高が高い状況である。 図 1-10 地方卸売市場の青果部・水産物部の取扱数量の推移16図 1-11 青果部の取扱数量・取扱高の推移図 1-12 水産物部の取扱数量・取扱高の推移17図 1-13 花き部の取扱数量・取扱高の推移図 1-14 関連・サービス店舗の店舗数・取扱高の推移18ウ 市民に親しまれる市場化の必要性令和4年度に実施した市民アンケートの結果は、図 1-15に示すとおりで市民に親しまれる市場化の取組が求められている。 ■市民アンケート結果一般市民の利用を拡大するために期待される取組として、⚫ 一般市民向けイベント等の開催頻度を増やす 54.6％⚫ 利用の仕方や魅力を伝えるHP等の充実 54.2％が上位項目という結果になった。 図 1-15 市民アンケート結果抜粋(４) 立地環境の優位性について本市場の立地環境の優位性として、柏ICに至近で北関東・東北地方や各空港などのアクセス性に優れていることから、民間事業者の事業用地としても魅力的な環境にあり、駅から徒歩圏内でバスも複数路線あるなど、市内でも人口の増加が今後期待されている立地であり、労働力が確保しやすい環境にある。 図 1-16 柏市場の立地19立地環境の定性的評価を実施するため、場内事業者、開発事業者、市場の活性化につながる企業へのヒアリングを実施し、以下のとおり回答結果を得た。 本市場の立地環境は、図 1-17に示すとおり、柏ICに至近なだけでなく、常磐道あるいは東北道、東北縦貫道を経由して、北関東や東北などのアクセス性に優れ、渋滞が発生しやすい都内に入らずアクセス可能で、集出荷両面での利点があることに加えて、農水産物の輸出拠点となっている成田空港や茨城空港も至近であることから、輸出などにも取り組める機会に恵まれており、民間事業者の事業用地としても魅力的な環境にある。 図 1-17 本市場と他市場との位置関係出典：illustACに加筆して作成20本市場に隣接する4地域(大室、花野井、若柴、松葉町)は駅からも徒歩圏内でバスも複数路線あり、図 1-18に示すとおり、柏市内でも人口が集中しており、全国的には生産年齢人口が減っていく中、図 1-19に示すとおり、柏市及び北部1地域は増加傾向にあり、労働者の確保において優勢性がある立地となっている。 労働者確保のための交通アクセスもよい環境にある。 図 1-18 本市場周辺の交通環境及び人口・世帯数出典：Google mapに加筆して作成図 1-19 全国、柏市、北部１における生産年齢人口の指数化数値の推計出典：柏市「柏市の将来人口推計報告」(令和5年)、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」(令和5年)より作成※2023年の数値を100とし、以降2035年までの年次の値を100の相対値で表示、「柏市の将来人口推計報告」における7地域(日常生活圏域)区分によって分類し、本市場が立地する地域を「北部1」とした21３ 基本計画の検討経緯(１) ワーキンググループ等の実施について基本計画の策定にむけて、コンセプトや必要機能・規模などについて市場関係者と合意形成を図ることを目的に、本市場の再整備を検討するための、全体検討会及び部門ごとのワーキンググループ(以下、「WG」という。)等を開催した。 実施体制図を図 1-20に、各部門の実施状況を表 1-10及び次頁の表 1-11にそれぞれ示す。 図 1-20 再整備基本計画策定の実施体制図表 1-10 再整備基本計画策定 協議体実施回数名称 回数 備考柏市公設総合地方卸売市場運営審議会4回実施第1回：令和7年3月 基本方針、コンセプト等について第2回：令和7年8月 施設内配置、用地活用等について第3回：令和8年1月 施設配置、事業手法、概算事業費等を含む基本計画諮問について第4回：令和8年3月 基本計画答申について全体検討会WG 3回実施 ※全体検討会及び各ＷＧの内容については次頁に詳細を記載する青果部WG 6回実施 〃水産物部WG 6回実施 〃花き部WG 5回実施 〃関連・サービス店舗WG 4回実施 〃計 28回実施22表 1-11 ワーキンググループ実施状況時期 部門 主な協議・検討内容令和6年4月 ①全体検討会  再整備における基本方針令和6年6～7月①青果部WG①水産物部WG①花き部WG 再整備のコンセプト・方向性 目標取扱金額・数量令和6年7月 ①関連WG  施設規模、アンケート項目令和6年10月②青果部WG②水産物部WG 目標取扱金額・数量 必要機能令和6年11～12月③青果部WG③水産物部WG 必要機能・規模②花き部WG  必要機能令和7年1月③花き部WG 必要機能・規模 施設内動線②関連WG 再整備のコンセプト・方向性 必要機能・規模令和7年2月④青果部WG④水産物部WG 施設内動線令和7年3月 ②全体検討会 各部門の進捗状況共有 「集約化・高度化・複合化」の考え方令和7年7～8月⑤青果部WG⑤水産物部WG④花き部WG③関連WG 整備主体 ローリング★・場内施設配置令和7年12月～令和8年1月⑥青果部WG⑥水産物部WG⑤花き部WG④関連WG 場内施設配置案及びスケジュール検討案 施設使用料令和8年3月 ③全体検討会  基本計画について※丸囲い番号は実施回数23(２) サウンディング調査の実施についてア 調査概要本市場の再整備及び用地活用に関して、再整備後の市場施設の想定規模や将来像等の前提条件を提示しながら対話を行い、開発事業者を始めとする民間事業者の専門的な知見や技術に基づく創意工夫やアイディア、想定される事業スキームへの意見、再整備によって生まれた用地の活用方法などについて提案を受けるためにサウンディング調査(民間事業者との対話による市場調査)を実施した。 実施概要は以下のとおりである。 ⚫ 現地見学会：令和７年５月８日(木)７社参加(不動産開発業者、建設業者、設計業者)⚫ 対話日時：令和７年５月２６日(月)～５月３０日(金)６社参加(不動産開発業者、建設業者、設計業者、商業施設等運営業者)⚫ 対話項目整備パターン、類似施設の事業費、ローリング、整備スケジュール企業誘致施設の想定用途、市場施設と企業誘致施設部分で想定される相乗効果等24イ 調査結果調査結果の概要について、主な意見は表 1-12のとおりであった。 表 1-12 サウンディング調査による主な意見項目 主な意見市場施設について  合築でリース方式とすることは建設費高騰やリーシングのしにくさが課題となる 分棟にして市場施設を行政整備にし、大規模改修が必要になる前までの期間で発注する方法も考えられる ローリング工事では種地(仮設移転先)の有無で期間が異なり、一部移転でも活用したほうが円滑である企業誘致施設について  企業誘致施設の業種・業態については、市場と相乗効果のある内容を中心に、以下の事項について需要が挙げられた✓ 市場に関する物流機能✓ 冷蔵冷凍庫✓ 食品加工場✓ 食品・医療系研究機関✓ スーパー・ドラックストアなどの飲食・物販機能(市場とも親和性があり、かつ市民の生活利便性向上に資する機能) 地域貢献として、食料品の備蓄や災害時の物資集積、一時避難場所等の活用、健康と食の連携による地域の賑わいの創出の可能性があるサウンディング調査の結果として、上記に示す意見のほかに、市場という稀有なコンテンツという付加価値(イメージ)を活用することで、商業利用も可能性がある意見もあった。 また、市場と連携する物流機能だけでなく食や医療関係の研究分野など、市場だけでなく地域(柏の葉)と親和性のある業態の可能性に関する意見が多くあった。 市場施設については分棟でも合築でもそれぞれ可能性がある意見があり、今後も引き続き開発事業者の意見を踏まえながら検討を進めていく。 また、地域貢献として防災面の寄与についての意見も挙げられ、市が想定している土地活用の考え方と相違がないことが確認されたとともに、対話に参加した多くの事業者から参入意欲が示されたことから、今後も開発事業者の意見を取り入れながら、柏市・市場関係者・開発事業者にとってそれぞれがメリットを享受できる再整備の事業手法等を引き続き検討していく。 25第2章 計画条件の整理１ 都市計画及び上位・関連計画の整理柏市の総合計画を始め、各種計画において表 2-1 に示すとおり本市場に関する役割が示されており、地域拠点や賑わい拠点としての役割、防災時には受入拠点等として位置付けられている。 これらの計画を踏まえて、本市場の位置付けを再整備の中で明確にしていく。 表 2-1 都市計画及び上位・関連計画と本市場の関連計画名(策定・改訂順)本市場に関わる記載内容柏市第6次総合計画(R7) 本市場では、これまでとは異なる新たな視点で再整備を推進し、市場機能と連携した企業誘致にも取り組む柏市都市計画マスタープラン(H30、R5改訂) 本市場については、市場の再整備及び活性化と、市場用地を活用して市場機能と連携した企業等を誘致し、地域の価値向上を検討する柏市産業振興戦略ビジョン(R7) 柏市が開設者★として公設を維持し、物流改善や品質管理等の機能強化、市民に親しまれる市場化等に取り組み、活性化につながる再整備を目指す 現地で集約化・高度化・複合化を図り、企業誘致等も図っていく柏市地域防災計画(R4、R7改訂) 耐震改修工事未実施の市有建築物は、優先順位を定めて計画的な改修を実施する 本市場は救援物資の受入拠点(集積所)候補施設として位置づけ２ 市場関係者の現状と課題認識再整備のコンセプトや整備の方向性を検討するため、市場関係者の現状と課題を分析し、本市場の内部環境及び外部環境の整理として各部門における SWOT 分析を実施し、その結果を次頁以降の表 2-2から表 2-4にそれぞれ示す。 26表 2-2 SWOT分析(青果部)27表 2-3 SWOT分析(水産物部)28表 2-4 SWOT分析(花き部)29３ 基本方針(１) 基本方針の概要再整備の方針について、図 2-1 に示すとおり、検討の大きな指針となる 6 つの項目に対して10個の基本方針を打ち立てて、再整備計画を推進していく。 図 2-1 本市場再整備の基本方針30(２) 基本方針の個別内容ア 開設主体■柏市が開設者として「公設公営」を維持公正かつ安定的な業務運営のもと、安全安心な生鮮品の供給や生産者支援等の公益的機能を維持していくため、引き続き、市が施設を設置・運営を行う「公設公営」とする。 卸売市場に関する事業については、卸売業の利益率が低いこと等を踏まえ、地方公営企業の健全化などの観点から、総務省通知で一般会計からの繰入が想定されており、民設市場が減少傾向にある中、公設市場は比較的安定して維持できている。 適正な価格を維持しつつ、自由で公正な取引を実現するためにも、取引に直接関与しない公平・中立な立場の柏市が、市場開設者として運営していく必要がある。 図 2-2 卸売市場でのコスト指標等の取扱い出典：農林水産省「食料の持続的な供給に関する法制化について」(R7.3)また、教育委員会と連携し、地産地消強化イベント時に市場から仕入れができる仕組みづくりや市内小学校の市場見学受入等、食育にも取り組んでいる。 図 2-3 本市場が実施している教育委員会との連携31イ 活性化につながる再整備■物流の改善や品質管理等の機能強化■消費者・市民に親しまれる市場化令和 4 年度に実施した場内事業者アンケートの結果は、表 2-5 に示すとおりで市場活性化に向けた取組が求められている。 ⚫ 場内事業者のアンケート結果市場活性化に必要な取組について、「物流拠点としての施設の高機能化」が市場活性化に必要な取組としての意向が高く、加えて「市民向けの市場取扱品の一般小売の強化」も上位項目としてあがっている。 表 2-5 場内事業者アンケート結果抜粋卸 仲卸 買参 卸 仲卸 卸 仲卸 買参物流拠点としての施設の高機能化(コールドチェーンの確保)0.0% 20.8% 16.7% 20.0% 18.3% 50.0% 0.0% 16.7% 6.1%物流拠点としての施設の高機能化(衛生管理対応の強化)0.0% 12.5% 6.4% 20.0% 11.9% 0.0% 0.0% 12.5% 5.1%物流拠点としての施設の高機能化(保管施設の充実)0.0% 8.3% 7.7% 20.0% 12.1% 0.0% 11.1% 20.8% 3.0%物流拠点としての施設の高機能化(荷捌き施設の拡充・強化)33.3% 25.0% 21.8% 20.0% 9.7% 16.7% 0.0% 16.7% 2.5%市民向けの市場取扱品の一般小売の強化 0.0% 12.5% 10.3% 0.0% 12.1% 0.0% 16.7% 0.0% 19.7%マルシェ、市場まつりなど生産者と消費者、市場関係者が交流できる場の拡大0.0% 8.3% 10.3% 0.0% 4.1% 0.0% 11.1% 4.2% 8.1%地域団体と連携した食育、花育への取組 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 2.0%部門間連携による共同配送 0.0% 0.0% 0.0% 13.3% 1.0% 0.0% 0.0% 0.0% 2.0%使用料の低減による経営コスト縮減の支援 0.0% 8.3% 7.7% 6.7% 18.3% 33.3% 33.3% 8.3% 14.1%IoTやICTを活用した新たな情報発信、業務効率化への取組の推進0.0% 0.0% 2.6% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 4.2% 2.5%柏の葉エリアとの商業・住民も巻き込んだ連携の強化0.0% 0.0% 2.6% 0.0% 3.2% 0.0% 5.6% 0.0% 6.1%卸売市場の認知度向上のための情報発信 16.7% 4.2% 9.0% 0.0% 2.4% 0.0% 11.1% 0.0% 19.2%その他 50.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.6% 12.5% 0.5%無回答 0.0% 0.0% 5.1% 0.0% 7.1% 0.0% 5.6% 4.2% 9.1%合計 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%ｎ 1 4 13 1 21 1 3 4 33青果 水産 花き関連 項目32市場の活性化に向けて、再整備で消費者・市民に親しまれる市場化を推進した事例を参考に、現状のままの施設を再整備するのではなく、必要に応じた物流の改善や品質管理等の機能強化を行うとともに、一般消費者等に開かれた業態化を目指し、新たな関連・事務所棟で、市場の特徴を活かせる物販・飲食の事業者の新規入場等による活性化を検討する。 横浜南部市場の事例では、関連棟のリニューアルオープンに併せて、市場内業者である水産卸売会社の関連会社が運営する飲食店が入場したり、新規でさらに関連事業者が参入してきている例もある。 また、エレベーターの設置やトイレの改修を実施し、より市民が利用しやすく、かつ親しみやすい取組を実施している。 写真 2-1 横浜南部市場における関連棟の取組事例(上：飲食店、下：改修済みのトイレ)▲水産卸会社の関連会社が営業している飲食店▲ナショナルチェーン(スシローブランチ横浜南部市場店)等の入場▲青果仲卸会社の一般市民向け店舗33ウ 整備範囲■全体整備を基本(青果一部と花きは現行施設活用)動線や通路幅の改善、理想的な物流動線・機能配置、機能強化等を効率的に進め、新たな収入源の確保に向けたスペース等を創出し、市場機能の改善・強化を効果的に図るためにも、全面建替え(立体駐車場及び旧バナナ発酵室を除く)を基本とし、検討を進めていたが、後述の理由により一部整備に変更する。 建替えの順序等については、これまでの整備状況や老朽化の進行度合を考慮して検討する。 また、立体駐車場は築浅であり、旧バナナ発酵室は立体駐車場と一体で場内事業者の自主整備が進んでおり、水産物部の冷蔵庫についても場内事業者(関係業者)の自主整備(以下、「民間冷蔵庫」という。)とするため、行政による整備対象外にする予定である。 ⚫ 花き部の取扱いについて花き部については、建築費の高騰や花きを取り巻く環境の変化、施設が築浅(平成30年整備、令和7年時点で築8年)であること、他市場(金沢市、富山市、秋田市等)の再整備においても、花きについては使用料負担増加による経営圧迫の危惧から建替えを見送り、温度管理対策などの改修の検討などが進んでいる状況も鑑みて、第 4 回花き部WG以降に市場関係者へヒアリングを実施し、再整備への意向を確認した。 表 2-6に示すヒアリング結果を踏まえて、第5回花き部WGにおいて、現施設の活用が可能と卸・仲卸業者が判断し、現施設で運営継続することを確認した。 表 2-6 花き部再整備に関するヒアリング結果概要ヒアリング対象者 主な意見仲卸業者・売買参加者 建築費高騰が懸念され、使用料が上がるなら反対 花き業界の先行き不安な中にあって再整備は反対 再度の移転費用も負担になり、築浅で現施設に不便はない 夏場の空調・冷蔵庫は課題と感じている卸売業者★  再整備はビジネスの幅を広げるチャンスであった 建築費の高騰と仲卸の意見を踏まえた現施設の活用に同意する花き部については、WG で検討してきた課題への対応については引き続き継続して対応を協議していくが、基本方針の整備範囲については、当初予定していた全体整備から花きは現行施設活用へと変更し、花き棟を対象外として基本計画以後の検討を進めていくこととする。 花き部における施設整備(機能強化)のコンセプトや、その実現に向けたキーワード、機能強化については後述する方向性に則り、花き部について順次機能強化の検討を進めていく。 34エ 立地場所■現地建替えを基本柏市場の現立地はアクセス性が良く、現在の立地環境を活かした、新たな収入源の確保・取引拡大等の市場の活性化に向けた機能強化が見込めるため、現地建替えを基本とする。 オ 再整備に伴う柏市・場内事業者双方の負担増抑制及び企業誘致に伴う税収・雇用増加■市場規模の適正化■施設の「集約化・高度化・複合化」整備費・維持管理費の抑制につながる目標の、取扱規模に応じた市場施設の適正化を行う。 また、現在の立地環境を活かした新たな収入源の確保(企業誘致等)に向けた用地・スペースの確保に向け、集約化・高度化・複合化を基本とする。 ⚫ 参考：富山市公設地方卸売市場の事例図 2-4 富山市公設地方卸売市場における集約化・高度化・複合化のイメージ出典：富山市提供資料及びホームページに一部加筆35■施設・用地・スペースの有効利用■開発事業者と連携した整備手法(PPP/PFI★)の検討柏市・場内事業者双方の負担の増加(事業費や使用料)を抑制するために、集約化・高度化・複合化して創出された、用地・スペースの有効活用を検討する。 用地・スペースの活用方法は、土地代等の収入だけでなく、市場の活性化や税収・雇用などの視点から総合的に検討する。 また、事業手法については、民間事業者と連携する整備手法を検討する。 ⚫ 参考：福山地方卸売市場の事例図 2-5 福山地方卸売市場の開発事業者との連携イメージ出典：農林水産省「食品等流通合理化計画 株式会社福山地方卸売市場」に一部加筆36カ 都市課題の解決■災害時の支援物資の拠点としての機能強化支援物資の関連業務と市場本来の業務が併存・同時進行できる環境を確保し、柏ICに近く、国道16号や県道 47号に近接している立地優位性や大型トラック向けの動線等を活かして、災害時の支援物資の拠点としての機能を発揮できる体制を検討する。 ⚫ 参考：川崎市中央卸売市場北部市場の事例図 2-6 川崎市中央卸売市場北部市場の災害時支援物資拠点のイメージ出典：川崎市報道発表資料(R7.5)に一部加筆37４ 部門別の整備コンセプト及び施設整備の方向性について(１) 今後の卸売市場整備の方向性について農林水産省は令和7年3月に「今後の卸売市場整備の方向性骨子」を改訂しており、卸売市場流通の付加価値を高め、その活性化を図るためには、物流効率化を実現する施設整備や、品質向上を可能とするコールドチェーン★の確保など、卸売市場の機能強化が急務であるとしている。 その骨子の中で示している整備の方向性について、概要を以下に整理する。 ⚫ 物流効率化表 2-7 物流効率化に関する整備の方向性(概要)項目 整備の方向性物流動線の効率化 場内の一方通行化 入退場口の分離などが可能な施設構造の整備荷下ろし場所の確保 必要な台数が同時に荷役可能な通路、荷下ろし場所等の整備 大型車が天候に左右されず荷役を行える庇、大屋根等の整備パレチゼーション★ フォークリフトの荷役に必要な作業スペースの確保 パレット等の搬送資材のデポスペースの確保分荷の効率化  十分なピッキングスペースの確保、 作業環境に配慮した施設施設の共同利用化 卸売業者/仲卸業者による売場、荷捌き場の共同利用を前提としたフレキシブルな利用が可能な施設整備 共同冷蔵施設、共同加工施設、共同配送センターの整備 開設者と施設利用者が役割分担して行う施設整備中継共同輸送 中継共同輸送に対応した複数台同時に荷役可能な通路、荷下ろし場所等を整備 荷の一時保管に必要な冷凍・冷蔵施設(ストックポイント)⚫ 品質・衛生管理の高度化表 2-8 品質・衛⽣管理の⾼度化に関する整備の方向性(概要)項目 整備の方向性コールドチェーン確保 必要に応じた限定的な施工も踏まえた、閉鎖型施設の設置 荷の一時保存に必要な、コールドチェーン確保のための冷凍冷蔵施設の整備在庫管理の強化  在庫管理機能の強化に必要な冷凍冷蔵施設等の整備38⚫ 付加価値向上・新需要への対応表 2-9 付加価値向上・新需要への対応に関する整備の方向性(概要)項目 整備の方向性加工施設等の充実 量販店等に対応するため場内に小分け、パッケージング、プレクックへの対応が可能な施設・設備の導入輸出拡大 輸出先国までコールドチェーンをつなげるための閉鎖型施設の整備 輸出先国等の規制・条件(食品衛生等)に対応した処理・加工施設等の整備貯蔵保管機能強化  ⻑期間の貯蔵保管・鮮度維持が可能な冷凍冷蔵施設の整備⚫ その他表 2-10 その他に関する整備の方向性(概要)項目 整備の方向性検品・荷役作業の⾃動化・省力化 検品等を⾃動化・省力化する RFID★タグ付のパレット等を活用できる設備を整備 人手不足の解消・省力化を図るための AGV★等の⾃動搬送システムを活用できる施設設備、⾃動ラック等の整備防災減災 想定される⾃然災害等に対応した、施設の耐震化、耐水化、耐風化など災害に強い施設整備 災害時においても食料の安定供給を維持するため、⾮常用電源設備を整備環境対応 EVトラック等が市場内で給電できるよう、市場内に給電設備を設置既存施設の改修・増築 耐震基準に適合した、既存施設の改修・増築による閉鎖型低温化、荷捌き・加工・配送等の機能強化設計、施工、発注方法の工夫 安価な施設構造(鉄骨造、低層、平面化、システム建築)による施設整備 施設の天井の高さ、仕切り、柱の本数を必要最小限にした簡素な構造の施設整備 一括発注と分離発注のメリット・デメリットを踏まえた最適な設計、施工、発注方法を選択することによる工期短縮、費用低減事業者による施設整備 事業者による実需者のニーズを踏まえた的確で機動的な施設整備将来の利用の変化を見通した施設整備 将来的な事業の経営継承・統合を見通した過大とならない間仕切りのないフレキシブルな構造の施設整備39(２) 青果部ア 再整備のコンセプトと施設整備の方向性青果部における施設整備のコンセプトや、その実現に向けたキーワード、施設整備の方向性を図 2-7に示す。 青果部の再整備の方向性としては、柏IC至近で北関東・東北など産地の入り口である地勢と、卸売業者の本社・支社連携を始め、仲卸業者も各市場と連携する取組がある強みを活かし、市場間連携により中継集荷拠点・ストックポイントとしての物流(動線)の効率化を何より最優先に施設整備を検討する。 地域の量販店や業務用納品の需要の伸びを取り込むため、周囲の住宅地や駅至近の特性による労働力を活かし、マーケットニーズに即したパッケージ等の流通加工機能を強化し、併せて温度管理ができる市場を目指していく。 ■再整備のコンセプト図 2-7 青果部における将来像及び再整備の方向性立地条件を活かし、物流のストックポイントとして、東葛・千葉・北関東・東北産農産物の集荷機能向上と、労働力の集積を活かし流通加工機能を備えた拠点化40イ 必要機能の検討青果部において検討した温度帯の定義を表 2-11に、必要機能とその施設の定義、温度帯の想定と再整備の参考イメージを次頁の表 2-12及び写真 2 2に、施設内配置イメージを図 2-8 にそれぞれ示す。 なお、温度帯の定義については、食品チェーン研究協議会「卸売市場コールドチェーン導入の手引」(H25.3)を参考に、WG 内で協議して定義を決定した。 また、施設の床の高さについては、アンケート結果よりすべての施設で低床★を希望する事業者の割合が非常に高いことから、低床を基本とする。 なお、他部門でも共通であるが、閉鎖型として温度管理を行う施設へと整備することで、労働環境の面でも現在の屋外・開放型の外気に左右される環境からの改善が見込まれ、市場関係者の従業員にとって職場環境の改善や担い手不足等の解消にもつながると考えられる。 表 2-11 青果部における温度帯の定義名称 温度帯の定義常温 何も温度管理を行わない定温 20～28℃程度低温 15～18℃冷蔵庫 5～8℃41表 2-12 必要機能と施設の定義と温度帯の想定(青果部)機能区分 施設の定義 温度帯入荷 入荷バース  入荷した荷物を卸売場などに運ぶ前に車両からパレット等を下ろす場所常温卸売業者施設卸売場  入荷した商品をせりや相対取引にて引き渡すまでの荷物の置き場定温/低温冷蔵庫  せりや相対取引で引き渡す前に、一時的に温度管理して荷物を保管する場所冷蔵庫保管スペース  せりや相対取引で引き渡す前に、一時的に常温で荷物を保管する場所(いもたま置き場を想定) 上記とは別途、パレットを一時的に保管する場所常温仲卸業者施設仲卸店舗  陳列・販売する場所、及び決済などを行う場所(事務専用執務室は事務所棟などに集約)定温仲卸業者・売買参加者施設冷蔵庫  せりや相対取引で引き取った荷物を、出荷するまで温度管理して保管する場所冷蔵庫保管スペース  せりや相対取引で引き取った荷物を、出荷するまで常温で荷物を保管する場所(いもたま置き場を想定)常温買荷積込所  出荷するために分荷、ピッキングして積込準備を行う場所定温/低温出荷(転配送)出荷バース  パレットやカゴ台車に乗せた荷物を出荷する車両に積み込むために、一時的に荷物を置き、積込作業するための場所常温加工スペース  量販店などに納品するため袋詰めやパッケージングを行ったり、業者向け納品のためにカットするなどの加工を行う場所低温事務所 事務専用執務スペース 売場に設ける帳場とは別途、営業社員や事務員がデスクを構え、事務専用の執務室として利用する場所─42▲屋根・庇、荷捌きスペース確保のイメージで、ウイング車でも車両全体が屋根・庇下に入り、荷捌きができる場所を確保している(東京都中央卸売市場豊洲市場)▲閉鎖型の卸売場・仲卸売場のイメージで、外壁にシートシャッターが設けられ、温度管理されている一連の空間で、卸売場と仲卸売場が配置されている(高松市中央卸売市場)▲常温商品の上階保存のイメージで、垂直搬送機が備え付けられ、保管期間が⻑くなり常温管理が可能なじゃがいも・たまねぎ等を、空間を利用して上階に保存している(東京都中央卸売市場大田市場)写真 2-2 青果部における再整備の参考イメージ仲卸売場仲卸売場卸売場仲卸売場卸売場43図 2-8 青果部の施設内配置イメージ青果部の主要施設の整備区分については表 2-13のとおり想定しており、行政側の負担で整備する区分は基本的に施設の建物外皮と一次側設備までで、施設内部の間仕切りや設備については場内事業者が各自の負担で整備することを想定しており、今後より詳細を市場関係者と協議を進めていく。 表 2-13 青果部の主要施設の想定整備区分施設名 行政整備区分 場内事業者整備区分卸売場仲卸店舗買荷積込所加工スペース事務所建物外皮(屋外との境界)及び一次側設備※専用部分の間仕切りや二次側の設備一式は場内事業者(スケルトン方式★)冷蔵庫(仲卸売場や買荷積込所に設置する設備も含む)― 場内事業者が別途整備※例：水道は配水管からメーターまでが一次側、メーターから室内設備までが二次側電気は電力会社から引き込まれた電線から分電盤までが一次側、分電盤から各コンセントや照明までが二次側ガスは本管からガスメーターまでが一次側、メーターからガス器具までが二次側44(３) 水産物部ア 再整備のコンセプトと施設整備の方向性水産物部における施設整備のコンセプトや、その実現に向けたキーワード、施設整備の方向性を図 2-9に示す。 水産物部の再整備の方向性としては、地域に密着した消費地市場として、中小の地場量販店のバックヤード不足や、家庭での魚離れを補うような付加価値を高めた商品供給による量販店対応と、冷蔵冷凍庫の強化及びプロセスセンターやセントラルキッチン等を誘致し、卸・仲卸の集荷・分荷加工という役割分担の中で連携していく。 また、そのための物量を捌ききるため、温度管理された雨風がしのげる積込環境を確保しつつ、消費者・市民への一般開放により、量販店だけではない一般消費者への販売にも取り組み、消費者・市民に親しまれる市場を目指していく。 加えて、立地特性から成田市場などを活用した輸出の機会にも恵まれており、より集荷力・販売力を向上させるために、輸出事業の展開も視野に入れていく。 ■再整備のコンセプト図 2-9 水産物部における将来像及び再整備の方向性荷捌き環境改善や冷蔵冷凍庫の強化、流通加工への対応等により、集荷・出荷力を向上させ量販対応を強化することを重視しつつ、親しまれる市場を目指し、業務用仕入れに加え一般消費者へも対応できる施設化45イ 必要機能の検討水産物部において検討した温度帯の定義を表 2-14 に、必要機能とその施設の定義、温度帯の想定と、再整備の再整備の参考イメージを次頁の表 2-15及び写真 2-3に、施設内配置イメージを図 2-10にそれぞれ示す。 なお、水産物部の場合は施設内についてすべて温度管理することを想定している。 また、施設の床の高さについては、入荷施設や卸・仲卸売場で低床希望の割合が高く、出荷施設(買荷積込所)については高床★を希望する意見が多いため、機能ごと高さ構造を切り替える(事例：鹿児島市魚類市場)ことも、施設全体の構造・コストとの兼ね合いを考慮しながら引き続き検討していく。 表 2-14 水産物部における温度帯の定義名称 温度帯の定義常温 何の温度管理もしない定温 20～25℃程度低温 15～20℃程度冷蔵庫 C級、F級、SF級★を想定46表 2-15 必要機能と施設の定義と温度帯の想定(水産物部)機能区分 施設の定義 温度帯入荷 入荷バース  入荷した荷物を卸売場などに運ぶ前に車両からパレット等を下ろす場所常温卸売業者施設卸売場  入荷した商品をせりや相対取引にて引き渡すまでの荷物の置き場低温※卸・仲卸業者利用施設冷蔵庫  せりや相対取引で引き渡す前に、一時的に温度管理して荷物を保管する場所※⾃前で設置するものではなく、冷蔵庫棟のイメージ冷蔵庫仲卸業者施設仲卸店舗  陳列する場所、及び帳場や内臓・ウロコ取りなど簡易な加工などの作業を行う場所(事務専用執務室は売場とは別に整備)定温加工スペース  フィーレ加工やスライス加工、コンシューマーパック作業など、高度な衛生管理が求められる加工作業を行う場所低温保管スペース  梱包資材等を保管するスペース 低温大口仲卸・物流事業者施設買荷積込所  出荷するために分荷、ピッキングして積込準備を行う場所 閉鎖型施設を想定しており、ドックシェルター★から直接車両に積み込み低温出荷(転配送)転配送スペース  同上(買荷積込所との違いは、利用者が違う点で、施設としては同じ機能となる)低温事務所商談スペース事務専用執務室スペース 売場に設ける帳場とは別途、営業社員や事務員がデスクを構え、事務専用の執務室として利用する場所(現在の卸売業者の 2 階事務所のイメージ)―※卸売場は鮮魚売場のみ上記温度帯で、塩干売場(５～２０℃程度)、マグロ売場(２～５℃程度)はそれぞれ現行の温度帯とする47▲庇やドックシェルター、閉鎖型の卸売場(低温売場)のイメージで、庇が伸びておりドックシェルターにより外気に触れず商品の入荷が可能である(成田市公設地方卸売市場)▲低温の買荷積込所(荷捌きスペース)のイメージで、量販店向けにロールパレットボックス★へのピッキング・積込作業を温度管理・閉鎖された施設内で実施している(豊洲市場近隣市場関係者物流拠点)▲仲卸売場による一般消費者受入れのイメージで、市民にも買い回りしやすいよう動線や店舗配置が工夫されている(大阪木津地方卸売市場)写真 2-3 水産物部における再整備の参考イメージ48図 2-10 水産物部の施設内配置イメージ水産物部の主要施設の整備区分については表 2-16のとおり想定しており、行政側の負担で整備する区分は基本的に施設の建物外皮と一次側設備までで、施設内部の間仕切りや設備については場内事業者が各自の負担で整備することを想定しており、今後より詳細を市場関係者と協議を進めていく。 表 2-16 水産物部の主要施設の想定整備区分施設名 行政整備区分 場内事業者整備区分卸売場仲卸店舗買荷積込所加工スペース事務所建物外皮(屋外との境界)及び一次側設備※専用部分の間仕切りや二次側の設備一式は場内事業者(スケルトン方式)冷蔵庫(仲卸売場や買荷積込所に設置する設備も含む)― 場内事業者が別途整備※例：水道は配水管からメーターまでが一次側、メーターから室内設備までが二次側電気は電力会社から引き込まれた電線から分電盤までが一次側、分電盤から各コンセントや照明までが二次側ガスは本管からガスメーターまでが一次側、メーターからガス器具までが二次側49(４) 花き部花き部の機能強化検討の方向性としては、物流・流通構造の変化に対応した温度管理と多様な加工が行える施設を目指し、せり場の空調工事などにより温度管理できる施設への機能強化や、未利用地を活用した冷蔵庫の設置などにより、品質確保及び従業員の労働環境にも配慮した施設への改修を実施していく。 また、卸売場のシェアリング等により加工場所を確保し、フレキシブルな施設の活用を行いながら、企業誘致施設に花き加工業者を誘致することで、流通構造の変化に対応した需要を取り込み、施設を有効活用しながらランニングコストも下げていく取組を実施していく。 ■再整備のコンセプト物流・流通構造の変化に対応した施設整備と温度管理と、多様な加工が行える施設への転換による機能強化及び運用面も含めたフレキシブルな施設化50図 2-11 花き部の機能強化の方向性について51(５) 関連・サービス店舗関連・サービス店舗における施設整備のコンセプトや、その実現に向けたキーワードを図 2-12に示す。 関連・サービス店舗では市場の活性化に向けて、現状のままの施設を再整備するのではなく、必要に応じた物流の改善や品質管理等の機能強化を実施していく。 また、一般消費者への販路拡大等の消費者・市民に親しまれる市場化を目指していく。 そのための機能の充実として、エレベーター設置やバリアフリー化、トイレ設置等を検討し、場内事業者・消費者・市民等を含む利用者にとって、利便性の高い施設を目指していく。 ■再整備のコンセプト図 2-12 関連・サービス店舗における将来像及び再整備の方向性市場機能の充実のための業務に加え、一般消費者等にも開かれた業態化を目指す52現在、本市場では活性化に向けた取組として、一般開放にも取り組んでおり、令和6年度からは「一般開放デー」として、一般消費者が買い物できるイベントを実施しており、令和7年12月末現在で9回開催し、約35,000名の一般消費者が来場するなど非常に盛況をみせており、再整備を実施する前からこのような取組を少しずつ拡大することで、消費者・市民への市場の認知度を高めていくとともに、開かれた市場として消費者・市民に親しまれるよう取り組んでいく。 また、今後、一般開放デーにおける家族向け市場見学ツアーの企画や柏市場から食材を仕入れている飲食店に「柏市場 鮮度一番のぼり旗」を提供するプロジェクト等を通じて、市場の役割機能や役割について、積極的に情報発信を行い、市民へ広く伝えていく。 一般開放の様子を写真 2-4に、「柏市場 鮮度一番のぼり旗」プロジェクトの様子を写真 2-5 に、関連・サービス店舗において検討した、必要機能と施設の定義を次頁の表 2-17に、関連・事務所棟の立体配置のイメージを次頁以降の図 2-13にそれぞれ示す。 写真 2-4 一般開放デー開催の様子(左：一般開放デーポスター、中央・右：当日の様子)写真 2-5 「柏市場 鮮度一番のぼり旗」プロジェクトの様子53表 2-17 必要機能と施設の定義(関連・サービス店舗)機能区分 施設の定義関連店舗 関連店舗  物販のための陳列、あるいは作業場(加工場)及び隣接して荷捌きする場所として使用する場所 一般消費者も市場関係者の利用も想定 伝票などを処理する作業スペースを含む(事務所機能は別途集約) 1階での利用を想定 活性化のために、新規店舗のスペースも確保冷蔵・冷凍施設 商品の冷蔵、冷凍保管のために使用する場所 収益施設の営業冷蔵庫の利用も想定倉庫  日常的に陳列、販売するのではなく在庫を管理、保管する場所 上階での利用を想定関連店舗サービス店舗事務所  事務作業を専用とするスペース 上階での利用を想定 伝票処理などのスペースは関連店舗に含むが、事務専用スペースは集約する(他部門も同様)サービス店舗 サービス店舗  飲食店として使用する場所 一般消費者や市場関係者の福利厚生に関する店舗として使用する場所 2階での利用を想定図 2-13 関連・事務所棟の立体配置のイメージ54⚫ 参考：大阪木津地方卸売市場の事例一般消費者やインバウンド客向けに多言語やイラストでの案内表示等を作成し、来訪者が困らない・買い物がしやすいサイン等を設置している。 写真 2-6 大阪木津地方卸売市場における取組事例多言語表記わかりやすいサイン表示55(６) 市場の特徴を活かした広場機能等の検討ア ワークショップの実施について令和 5 年 1 月に柏市主催で卸売市場に関する一般市民向けワークショップを開催し、市民が卸売市場にどのようなことを期待しているかニーズを把握する調査を実施した。 実施内容は表 2-18に示すとおりである。 表 2-18 ワークショップ実施概要日時 令和5年1月29日(日)14時～16時30分会場 柏の葉アーバンデザインセンター(柏市若柴178-4柏の葉キャンパス148-4-103)参加者 柏の葉キャンパス駅周辺に居住されている一般市民 20名(申込は43名、応募多数で抽選実施)全体テーマ 「わたしたちの街にあったら良いなと思う卸売市場って、どんなところ？」グループテーマ グループA：食・花 × アカデミック(学ぶことができる場所)グループB：食・花 × ヘルスケア(健康・医療に貢献する場所)グループC：食・花 × イノベーション(革新的な取組が行われる場所)グループD：食・花 × サスティナビリティ(持続可能な取組が行われる場所)図 2-14 開催パンフレット56写真 2-7 ワークショップ実施状況57イ ワークショップ実施結果概要ワークショップを実施した結果として、各テーマから卸売市場の特徴を活かした広場機能等の検討に資する意見を、以下に整理する。 ■グループA：アカデミック ■グループB：ヘルスケア■グループC：イノベーション ■グループD：サスティナビリティワークショップを通じて、開催後に実施したアンケートでは、柏市場への期待感が非常に高まったという意見が 85％を占めており、市民向けのイベントや日常的な利用、市場という稀有なコンテンツを活かして食を学べる体験機会、柏の葉らしい大学や研究機関との連携への期待など、市民にとっても柏市場との接点が増えることが非常に期待されている結果となった。 ワークショップに参加して感じた本市場に関する意見等は表 2-19のとおりである。 表 2-19 ワークショップに参加して感じた本市場への意見参加者からの感想(抜粋) 市民もいろいろな形で通いつつ、柏をリードしていくような市場になったら、と思いました 市民の台所としての伝統・古めかしさは残しつつ、新しい試みを進めていってもらいたい 市場に来てもらう仕組みが課題だと感じており、安全で安心して市場を利用できる交通や建物も新たなアイディアで刷新されるとよい 卸売市場の目玉は食なので、専門小売店舗や飲食店など周辺、関連店舗を充実させて、市民の食生活に混ざりこむような在り方が⻑続きすると感じる子どもが行きたくなる場所になれば大人も行く周辺の大学や企業と連携し、新しい食のイベント(ワークショップ等)で活用ヨガやウォーキングなどの、運動と食が関わるような体験の場を市場側でプロデュース健康になれる要素があれば、市場に通う要素になり、花やアロマセラピーも親和性がある無人販売で 24時間いつでも市場の商品が購入できる仕組み市場に人が集い、街の中心となるような街づくりチャレンジストアやポップアップストアとして施設の多面的な活用58ウ 広場機能等の検討における他市場の参考事例広場機能等の検討における他市場の参考事例として、食に関心を持ち、ショッピングやアクティビティを楽しみたい人向けのレジャー、レクリエーションの場としてのフードパークを検討していたり、販促イベントの実施が可能な広場と、レンタルキッチン機能を持ち合わせたレンタルスペース機能の整備、市場内で調達した、新鮮食材を持ち込み楽しむことができるバーベキュー場を整備している例がある。 本市場においては、ワークショップやこれらの事例などを参考に、市民の来訪機会創出による市場活性化、地域価値向上を図るため、食に関する部門だけでなく、花き部がある特徴を活かして、フード・フラワー広場機能を検討していく。 図 2-15 川崎市中央卸売市場北部市場における検討状況出典：川崎市報道発表資料(R7.5)写真 2-8 他市場の交流機能の事例(左・中：横浜南部市場、右：埼玉川越総合地方卸売市場)出典：NANBU BASEホームページ・インスタグラム(2021年5月1日)、川越市場手ぶらBBQ ばべきゅ～るホームページ59第3章 施設規模や施設配置について１ 施設規模規模を算定するため、各部門で実施されるWGによる議論や各者へのアンケート・ヒアリング結果を踏まえ、取扱数量の目標から目標取扱金額を試算した。 また、目標取扱数量及び実際の利用状況に応じた必要機能から、適正な本市場の施設規模を算出した。 検討方法としては、基本的に以下の手順で算定し、建築面積(1階部分の面積)として検討結果を取りまとめる。 ■施設規模算定手順① 農林水産省及び国土交通省の各種算定基準に則り、基準のある施設(卸売場、仲卸売場、買荷積込所、事務所)については適正な施設規模を試算する② アンケート・ヒアリング結果から、場内事業者の要望による施設規模について、市場外施設を取り込んだ場合も含めて整理する③ 上記①、②を勘案し、最終的な再整備後の施設規模を試算する算定に際しては仲卸業者による直荷引き★等も考慮して試算を実施した。 必要各部門の検討結果は以下のとおりである。 (１) 青果部ア 目標取扱数量全国の地方卸売市場(青果)の取扱量の推移について、平成25年度から令和5年度までの推移を図 3-1に示す。 令和5年度を基準として分析した結果、10年前の平成25年度と比べると73.8%という結果となった。 図 3-1 全国の地方卸売市場(青果)の取扱数量の推移出典：農林水産省「卸売市場データ集」より作成60この分析結果より、再整備に向けた目標取扱数量について、全国の地方卸売市場の取扱数量の推移から推測した結果は34,400トン(令和5年度取扱数量46,625トン×73.8％＝約34,400トン)となり、この数値を目標の取扱数量として設定した。 統計的な手法(回帰分析)により算出した数値との比較を、図 3-2に示す。 図 3-2 青果部における取扱数量の推計値と目標値の推移イ 目標取扱金額日本銀行が公開している「経済・物価情勢の展望」(R6.4)によると、2026年度の物価上昇指数が年＋1.9％増加であることから、10年後(令和15年度)については毎年その上昇率で増加していくと仮定して、本市場の青果の平均単価が304円/kg(令和5年度：252円/kg)となると推測される。 この結果から、目標数量34,400トンに平均単価304円/kgを掛け合わせ、目標取扱金額を105億円(税抜)と設定する(税込※で113億円)。 ※税率8％で計算61ウ 必要施設規模青果部における必要な施設規模算定結果を表 3-1 に示す。 卸売場や仲卸売場が現在より 1～2 割減とするが、買荷積込所や加工スペースは現状の使用規模を維持し、冷蔵庫は規模を拡大する。 表 3-1 青果部における必要な施設規模整理結果また、立体駐車場1階にある、荷捌き・保管・加工機能やバナナ発酵室の保管機能などは既存活用することから、それらの面積(3,559㎡)を通路含めた場合の将来の建築面積から差し引き、実際に新たに整備する施設の規模として表 3-2 に示すとおりに設定した。 表 3-2 青果部における整備する施設規模整理結果部門 施設現在の使用規模①(㎡)将来の必要規模②(㎡)変化率③＝②/①整備する施設規模面積(㎡)青果部 卸売場 2,187 2,000 91.4% 1,850仲卸売場 1,080 865 80.1% 865買荷積込所 2,662 2,685 100.9% 1,824冷蔵庫 1,423 1,796 126.2% 825保管スペース(いもたま) 1,041 770 74.0% 602保管スペース(パレット等) 633 468 73.9% 150加工スペース 830 830 100.0% 0事務所 1,223 1,142 93.4% ー計 11,079 10,556 95.3% 6,116(参考)施設間通路を施設全体の10％と設定した場合の将来の建築面積 6,796部門 施設現在の使用規模①(㎡)将来の必要規模②(㎡)変化率③＝②/①1階面積(㎡)(建築面積)青果部 卸売場 2,187 2,000 91.4% 2,000仲卸売場 1,080 865 80.1% 865買荷積込所 2,662 2,685 100.9% 2,685冷蔵庫 1,423 1,796 126.2% 1,796保管スペース(いもたま) 1,041 770 74.0% 770保管スペース(パレット等) 633 468 73.9% 468加工スペース 830 830 100.0% 830事務所 1,223 1,142 93.4% ー計 11,079 10,556 95.3% 9,414(参考)施設間通路を施設全体の10％と設定した場合の将来の建築面積 10,355(参考)現在の青果関連施設の建築面積 12,630変化率 82.0%62(２) 水産物部ア 目標取扱数量全国の地方卸売市場(水産物)の取扱量の推移について、平成25年度から令和5年度までの推移を図 3-3に示す。 令和5年度を基準として分析した結果、10年前の平成25年と比べると75.0%という結果となった。 図 3-3 全国の地方卸売市場(水産物)の取扱数量の推移出典：農林水産省「卸売市場データ集」より作成この分析結果より、再整備に向けた目標取扱数量について、全国の地方卸売市場の取扱数量の推移から推測した結果は6,100 トン(令和 5年度取扱数量 8,190 トン×75.0％＝約6,100トン)となり、この数値を目標の取扱数量として設定した。 統計的な手法(回帰分析)により算出した数値との比較を、図 3-4に示す。 図 3-4 水産物部における取扱数量の推計値と目標値の推移63イ 目標取扱金額日本銀行が公開している「経済・物価情勢の展望」(R6.4)によると、2026年度の物価上昇指数が年＋1.9％増加であることから、10年後(令和15年度)については毎年その上昇率で増加していくと仮定して、本市場の水産物の平均単価が 1,540 円/kg(令和5年度：1,304円/kg)となると推測される。 この結果から、目標数量6,100トンに平均単価1,540円/kgを掛け合わせ、目標取扱金額を94億円(税抜)と設定する(税込※で102億円)。 ※税率8％で計算ウ 必要施設規模水産物部における必要な施設規模算定結果を表 3-3 に示す。 卸売場や仲卸売場が現在より 2 割以上減とするが、現在不足していて課題となっている買荷積込所については1.2倍として必要な規模を確保する。 表 3-3 水産物部における施設規模整理結果部門 施設現在の使用規模①(㎡)将来の必要規模②(㎡)変化率③＝②/①1階面積(㎡)(建築面積)水産物部 卸売場 2,084 1,596 76.6% 1,596仲卸売場 3,005 2,340 77.9% 2,340買荷積込所 1,698 2,061 121.4% 2,061転配送 484 484 100.0% 484保管スペース 398 297 74.6% ー加工 364 364 100.0% 364事務所 889 871 98.0% ー計(冷蔵庫棟を除く) 8,922 8,013 89.8% 6,845(参考)施設間通路を施設全体の10％と設定した場合の将来の建築面積 7,530(参考)現在の水産関連施設の建築面積 9,977変化率 75.5%64(３) 関連・サービス店舗関連・サービス店舗における必要な施設規模算定結果を表 3-4 に示す。 既存業者の継続意向などを考慮しつつ、新規で新たに店舗として出店があることも想定して、業者数から陳列サービス(関連店舗)及びサービス店舗の割り振りを実施した。 なお、新たに整備する施設では、陳列サービスを行い、業務用取引や作業場などで物流機能が必要な店舗のみを 1 階に配置し、それ以外の飲食や事務所、倉庫機能は上階に設置することで、施設を高度利用することを検討する。 表 3-4 関連・サービス店舗における施設規模整理結果(４) 各部門のまとめ各部門の施設規模は表 3-5のとおりで、施設を高度利用することで建築面積(1階部分の面積)をコンパクト化し、効率の良い土地利用となるよう配慮して設定した。 これにより、創出したスペースを活用して企業誘致(民間冷蔵庫・企業誘致施設)を実施していく。 表 3-5 各部門の施設規模のまとめ※1 施設間通路を考慮した面積※2 旧バナナ発酵室及び立体駐車場１階部分は場内事業者の自主整備による利用環境整備が進んでいるため、現状の機能配分を原則とし新青果棟の機能配分はその分を考慮したものとする。 部門 施設現在の使用規模①(㎡)将来の必要規模②(㎡)変化率③＝②/①1階面積(㎡)(建築面積)陳列スペース 2,165 1,370 63.3% 1,370作業施設 321 448 139.6% ー冷凍冷蔵施設 126 336 266.7% ー倉庫 1,318 1,168 88.6% ー事務所 846 805 95.2% ーサービス店舗 497 537 108.0% ー計 5,273 4,664 88.5% 1,370(参考)施設間通路を施設全体の30％と設定した場合の将来の建築面積 1,781(参考)現在の関連棟食品の建築面積 6,635変化率 26.8%関連・サービス65２ 施設配置(１) 施設配置の考え方の整理現地建替えであることから、ローリング工事行うという点で施設配置に関して検討する際の与件として、「安全性」、「コスト・スピード感」、「使用実態」、「市場活性化」の4点で、表 3-6に示す事項に留意した計画が必要となる。 また、開発事業者と連携した整備手法を考慮する上で、開発事業者の参入意欲確保及び土地の価値を最大限活用するため、企業誘致施設について一定規模の建築面積が必要で、その用地を確保できるような全体配置を検討していく必要がある。 表 3-6 施設配置に関する与件の整理項目 内容 施設配置の与件安全性 老朽化の状況を踏まえ、水産棟・管理棟を優先整備する 水産棟・管理棟優先コスト・スピード感 仮設設置費用削減から排水処理対応が必要となるウエット関連施設は、仮移転になじまない 建築基準法の制限を踏まえ、高度化が必要な企業誘致施設は現青果棟側に整備する ドライ関連施設の仮移転を検討 企業誘致施設は現青果棟側使用実態  水産棟・民間冷蔵庫は結びつきが強い  水産棟・民間冷蔵庫は近接市場活性化 関連棟の一般消費者にも開かれた業態化 市民の来訪機会増加による市場活性化と地域価値向上 関連棟は門付近 広場機能の検討上記の与件を考慮し、市場施設と企業誘致施設を分棟にする場合と、それらを合築する場合が考えられ、それぞれの整備事例を次頁の表 3-7に整理する。 66表 3-7 市場施設と企業誘致施設の分棟・合築のそれぞれの整備事例項目 分棟 合築市場名湘南藤沢地方卸売市場(平成24年再整備)川崎市中央卸売市場北部市場(再整備計画中)施設配置イメージ棟配置の特徴 整備期間を短縮できる(1棟ごとの整備期間が短く済む) 市場施設と切り離せることで収益施設のリーシング★がしやすい(当該市場の場合は、配送棟に食品流通業者が入場) 市場施設のみ(平屋・低層利用)であれば簡素な構造にできるため、費用低減につながる 市場施設との相乗効果が図りやすい(当該市場の場合は、市場施設の上層階に食品流通施設が併設) 用地(容積率)を有効に活用できる 共用部の共同利用により、市場施設側の負担が軽減(分散)される出典：JFEエンジニアリング株式会社 2012年9月20日プレスリリース川崎市報道発表資料(R7.5)分棟か合築かの方針については、第１章「３ 再整備の検討経緯」におけるサウンディング調査の結果でも双方の可能性について意見がでているため、開発事業者の意向を踏まえながら、今後施設の配置計画はより詳細な検討が必要であり、本計画時点では分棟、合築について双方の現時点での想定を示す。 67(２) 分棟案各棟の想定される市場施設、企業誘致施設の構成を表 3-8に示す。 表 3-8 分棟案における各棟の想定される施設構成棟名 市場施設 企業誘致施設青果棟青果部(1・2階)駐車場(2階)―水産棟 水産物部(1階)水産関係のプロセスセンターや転配送センターなどの民間施設を想定(2階)民間冷蔵庫冷蔵庫(1～4階)※場内事業者等民間での整備を想定―関連・事務所棟関連・サービス店舗(1、2階)倉庫(４階)市場関係者・管理事務所(4～5階)市場関係者の福利厚生や市民への還元施設を想定(3階)企業誘致施設―市場機能と親和性のあるセントラルキッチン、食品加工・包装施設、量販店向け配送センター、食関連研究開発拠点、エネルギー関連企業等の複合産業施設を想定(1～4階)68(３) 合築案各棟の想定される市場施設、企業誘致施設の構成を表 3-9に示す。 表 3-9 合築案における各棟の想定される施設構成網掛けは分棟案と合築案で異なる箇所棟名 市場施設 企業誘致施設青果棟・企業誘致施設青果部(1階)市場機能と親和性のあるセントラルキッチン、食品加工・包装施設、量販店向け配送センター、食関連研究開発拠点、エネルギー関連企業等の複合産業施設を想定(1 階の一部、2～4階)水産棟 水産物部(1階)水産関係のプロセスセンターや転配送センターなどの民間施設を想定(2階)民間冷蔵庫冷蔵庫(1～4階)※場内事業者等民間での整備を想定―関連・事務所棟関連・サービス店舗(1～2階)倉庫(４階)市場関係者・管理事務所(4～5階)市場関係者の福利厚生や市民への還元施設を想定(３階)69３ 動線計画各部門で実施されるWGによる議論や各者へのアンケート・ヒアリング結果を踏まえ、各部門・各棟内の理想とすべき動線計画やゾーニング案の作成を実施した。 各部門の検討結果は以下のとおりである。 (１) 青果部青果部の施設について、施設内の動線で考慮すべき事項は以下のとおりである。 ⚫ 温度管理帯によってエリアを分割する⚫ 転配送も含めて荷受け時間が短くなるよう、スムーズな出し入れができる動線とする⚫ 保管機能として、低温卸売場には冷蔵庫、定温卸売場には保管スペースを隣接させる⚫ 買荷積込所は、仲卸売場経由と卸売場から直接運搬する場合と2つの動線を考慮する上記の条件を踏まえ、分棟の場合は 2 階利用を想定した動線計画案を図 3-5 に、合築の場合の動線計画案を次頁の図 3-6にそれぞれ示す。 図 3-5 青果部における施設内動線計画案(分棟案)1階2階70図 3-6 青果部における施設内動線計画案(合築案)分棟案の場合、図上で下から上への同じ温度帯での動線と、右から左への卸売場から仲卸売場側への動線が主要な流れとなる。 また、常温の保管スペースが 2 階に配置となるため、棟内の垂直搬送機かスロープを使った車両での上下移動が発生する。 合築の場合は平面にすべての機能が配置され、図上で上から下への同じ温度帯での動線と、右から左への卸売場から仲卸店舗側への動線が主要な流れとなる。 また、常温の保管スペースは定温の卸売場に隣接するように設置し、卸売場や買荷積込所の一部としてもフレキシブルに機能できる配置となっている。 (２) 水産物部水産物部の施設について、施設内の動線で考慮すべき事項は以下のとおりである。 ⚫ 卸売場と冷蔵庫は隣接させ、一時保管した商品を速やかに売場に陳列できるようにする⚫ 仲卸売場と(大口対応も含め)買荷積込所は隣接させる⚫ 仲卸売場は一般開放することを前提として、消費者が安全に利用できる動線を考慮する上記の条件を踏まえ、動線計画案を次頁の図 3-7に示す。 71図 3-7 水産物部における施設内動線計画案動線計画としては図上で卸売場側は上から下への動線と、右から左への卸売場から仲卸売場・買荷積込所側への動線が主要な流れとなる。 また、大口仲卸は買荷積込所側への図上で上から下の荷の流れがあり、小口仲卸、大口仲卸と仲卸売場内で店舗配置をそろえることで、動線が混在しないよう配慮している。 (３) 関連・サービス店舗関連・サービス店舗については表 3-10に示すとおり、現在の荷捌きエリア・駐車場が混在している状況を改善するため、エリアを分けて物流動線の改善を目指していく。 また、関連・サービス店舗は複層階での利用を想定しており、1 階に関連物販店舗、上階に飲食店舗や福利厚生機能、また同じ棟に事務所機能を集約させることで土地の有効活用を図っていく。 表 3-10 物流改善の施設配置イメージ分棟の場合のイメージ 合築の場合のイメージ (参考)横浜南部市場荷捌きスペースを明示し動線を可視化72第4章 土地の有効活用について１ 土地の有効活用の考え方再整備における市場用地の有効活用について、第1章「２ 本市場を取り巻く環境」で示した立地環境の優位性を活かし、基本方針で示した集約化・高度化・複合化して創出された用地・スペースを有効活用しつつ、市場活性化や税収・雇用増につながる企業誘致に取り組み、柏市・場内事業者双方の負担の増加(事業費や使用料)の抑制も図る。 また、公共施設として地域への食の安定供給以外でも市民へ貢献していくため、地域の防災機能強化等、市場の特性を活かした都市課題の解決につながる取組を検討する。 これらを踏まえ、本市場再整備における土地の有効活用の考え方のイメージを図 4-1に示す。 図 4-1 本市場再整備における土地有効活用の市の考え方のイメージ73２ 企業誘致スペースについて本市場再整備における企業誘致スペースの想定規模を表 4-1 に、企業誘致スペースの考え方を図 4-2 に示す。 また、企業誘致スペースの考え方の参考となる事例を次頁の表4-2に、他市場事例を次頁の図 4-3、図 4-4にそれぞれ示す。 先行の開発事例として、近年のマルチテナント型物流施設は、単純な倉庫機能として一時保管・ピッキング・出荷作業を行える機能だけでなく、オフィス・研究施設・ラボ等の産業活性化に寄与する複合用途、産業支援施設を併設するなど、多機能な施設が増加している。 また、レンタルラボと地域の産業支援機関と協業を予定することで次世代産業の創出を促す取組もみられる。 また、商業施設にネットスーパーの配送センター(最新AIとロボットを駆使した施設)と実店舗を併設することで、オンラインだけでなく、オフラインでのショッピング体験を提供する事例がある。 卸売市場においても、物流機能と商業機能が連携することでの相乗効果を発揮していくことの参考となる。 なお、冷蔵庫は場内事業者等民間での整備を想定している。 表 4-1 企業誘致スペースの想定規模部門 延床面積企業誘致施設 約42,800～46,400㎡民間冷蔵庫 約19,000㎡計 約61,800～65,400㎡図 4-2 本市場再整備における企業誘致スペースの考え方74表 4-2 企業誘致スペース活用の参考となる先行開発事例所在地 特徴 延床面積 時期(予定含む)海老名市 オフィス・研究施設・ラボ棟のマルチユースベース(建物全体の約半分)と物流用途で構成、空調メーカーの新技術開発拠点が入居約40,000㎡ 2026年6月竣工相模原市 インキュベーション機能を持つレンタルラボと物流機能により構成、レンタルラボについては地域の産業支援機関と協業を予定することで、次世代産業の創出を促す約77,000㎡ 2027年9月竣工大田区 オフィス・研修施設・産業支援施設と物流施設等の複合型施設約81,000㎥ 2019年6月竣工八王子市 AI とロボットを駆使したネットスーパー用のピッキング施設と、商業機能の複合施設約56,000㎡ 2026年春開業図 4-3 企業誘致スペース活用の参考となる他市場事例 その１出典：農林水産省「食品等流通合理化計画 福岡市・福岡冷蔵株式会社」事例１：卸売市場における冷凍冷蔵庫の機能強化例市場内で、市場取扱品目以外の冷凍品を扱うことで営業冷蔵庫として稼働率を向上させる。 支出については、この期間の施設整備費と維持管理運営費が想定され、収入については総務省で基準が定められている一般会計からの繰入(特別交付税措置有)に加え、今回の計画では新たな市場用地の有効活用による企業誘致の土地貸付料が見込まれる。 支出からこれらの収入を除いた額を、市場関係者から徴収する使用料収入で賄うことになるため、現状より増額となる見込みであることを、基本計画のWGで場内事業者に説明した。 施設使用料の考え方のイメージについて図 5-1に示す。 図 5-1 施設使用料試算の考え方のイメージ82DBM方式を前提に、施設の法定耐用年数を踏まえ38年間での概算事業費を試算する。 工事費の試算については、他市場の整備実績を参考に物価変動に伴う時点補正・地点補正を行い積算した。 概算事業費の試算結果については、表 5-4に示すとおり約350～370億円となった。 概算事業費は現時点での想定であり、今後の物価上昇率や社会情勢によって変動する点に留意が必要である。 なお、基本計画時点での概算事業費の負担(歳入)割合は表 5-5 に示すとおり想定しており、交付金を活用して市及び場内事業者の負担抑制を図っていく。 表 5-4 概算事業費の歳出内訳(税抜)歳出 単位：億円整備費相当額 約180～190利子相当額 約80～90維持管理費相当額(修繕費、損害保険料、管理事務費)約90合計 約350～370※事業期間は38年で、花き部の現施設での機能強化分は含まない表 5-5 概算事業費の歳入割合歳入 割合使用料 53～58％程度土地貸付料 3％程度一般会計繰入(総務省通知 繰出基準内)※39～44％程度※一般会計繰入金のうち55～60％程度は特別交付税の算定対象となる(R8.3時点)83２ 経済波及効果について(市場再整備に伴う税収効果及び雇用者増加人数)市場再整備に伴い市場用地を有効活用し、企業誘致施設により新たに産業を誘致することを前提に、柏市に対する税収効果及び雇用者増加人数を算定した。 企業誘致施設に新たに事業所が立地することを想定して分析を実施した。 算定試算に対する与件は以下のとおりである。 ⚫ 税収は企業誘致施設の整備に伴って発生する、固定資産税及び都市計画税⚫ 地域内雇用割合は柏市場の実態を参考に、誘致する企業の50％が市内従業員と設定⚫ 入居する事業者の業種と雇用増加人数は、サウンディング調査や統計調査結果を基に設定柏市に対する税収効果及び雇用者増加人数を試算した結果は表 5-6 に示すとおり、税収で年間約2.8億円増となり、雇用者数で市内雇用者数は約1,700～2,500人の増加(令和7年9月時点)となった。 表 5-6 経済波及効果算定結果項目 概要 数値税収企業誘致施設の整備に伴って増加する、市の固定資産税・都市計画税の収入約2.8億円上記のうち固定資産税 約2.3億円上記のうち都市計画税 約0.5億円雇用 地域内(柏市民)の雇用者数約1,700～2,500人この結果より、市全体に対しても税収や雇用面でも非常に効果があり、加えてそのほかに企業誘致に伴う法人市民税等の経済波及効果も見込まれる。 土地の有効活用に考慮しながら、市が予算を投下して市場再整備に取り組むことで、生産者への貢献や食の安定供給だけでなく、市全体の経済活性化や(防災への取組含め)市民生活の向上に寄与する取組となることを示している。 84第6章 まとめ１ 今後のスケジュール今後の再整備事業のスケジュールについて表 6-1 に示すとおり、次年度である令和 8年度より、事業協力者を募集・選定して協議を行いながら要求水準書を作成し、並行して土壌分析やアスベスト調査等の追加現況調査を行いながら、2年かけて事業者選定のための公募資料等の作成を実施する。 その後、令和10年度に市場施設の設計・施工・維持管理業務と余剰地開発を行う事業者を公募(一括での性能発注を予定)して、10 年程度を掛けながら整備を実施していく予定である。 表 6-1 今後の再整備事業のスケジュール２ 今後の取組課題(１) 使用料負担の軽減、工期の短縮について今後の取組課題としては、事業協力者と市場施設の要求水準や企業誘致施設の規模・配置などについて、対話を行いながら整理しつつ、場内事業者にとって重要な施設使用料低減に向けた検討を進めていく必要がある。 具体的な今後の検討課題については以下に示すとおりであり、今後も市場関係者とも意見交換を進めながら、基本計画を基に再整備事業の内容を精査していく。 ⚫ 工期の圧縮⚫ 市場施設の簡素化による整備費の圧縮⚫ 市場施設の時間帯シェアや集約化⚫ 新たな収入源の確保⚫ 開設者の一般管理費の削減85(２) 交通対策について本市場への一般市民の方の安全なアクセスの確保について、注意看板の充実等、市場周辺の安全性を確保するための手法を道路関連部門と協議して今後検討を進めていく。 あわせて、市場敷地内の対策として、一般利用者と場内業者の動線区分けや、市民や消費者が利用すると考えられる施設を入口付近に配置するなど、安全対策を講じていく。 渋滞対策については、市場連絡協議会交通部会なども活用しながら周辺地域に配慮した対策を検討する。 以上86(巻末資料)用語集 その１用語 解説マテハン物流や製造の現場で使われる用語の「マテリアルハンドリング」の略で、材料や製品などを効率的に運搬する作業及びその機器シュリンク包装熱を加えて縮むフィルムの性質を利用する包装方法で、食品の包装などによく利用されている仲卸業者卸売市場において、卸売業者からせり、あるいは相対取引等で生鮮食料品等を当該卸売市場内の店舗において販売する業者ローリング工事施設を使用しながらその場所において解体、施工を繰り返して工事を行う手法(スクラップ アンド ビルド とも呼ばれる)開設者卸売市場法に基づいて卸売市場を設置し、公正な取引の指導・監督等を行う者で、柏市場の場合は柏市(柏市⻑)となる卸売業者卸売市場に出荷される生鮮食料品等について、その出荷者から卸売のための販売の委託を受け、又は買い受けて仲卸業者等に販売する業者PPPPublic Private Partnership：パブリック・プライベート・パートナーシップの略で、「官民連携」や「公民連携」とも呼ばれ、行政と民間企業が協力して、公共サービスの提供や公共施設の整備・運営を行う手法PFIPrivate Finance Initiative：プライベート・ファイナンス・イニシアティブの略で、PPP の一種であり、PFI 法に基づき公共施設等の建設、維持管理運営等を民間の資金、経営能力及び技術を活用して行う手法コールドチェーン温度管理が必要な商品を、生産から消費者に届くまでの全過程で、冷蔵・冷凍などの低温状態を途切れなく維持して流通させる仕組みパレチゼーション荷物を「パレット」と呼ばれる荷台に積載し、そのパレットごとトラックや倉庫などで荷役・輸送・保管・荷下ろしを行うことRFIDRadio Frequency Identificationの略で、ICタグと無線通信を用いて、情報を⾮接触で⾃動認識・管理する技術のことAGVAutomated Guided Vehicleの略で、磁気テープや二次元コードなどのルートに沿って、施設内を⾃動走行し、荷物を搬送するロボットのこと87(巻末資料)用語集 その２用語 解説低床物流施設の床面が周辺の道路や敷地と同じ高さにある構造で、段差がなく施設内外をフォークリフトや人の出入りがしやすいスケルトン方式建物の構造躯体(柱・梁・床などの骨組み)のみが完成した状態で、内装や設備(空調、間仕切り壁、什器など)は含まれていない状態高床物流施設の床面が周辺の道路や敷地よりも高く、トラックの荷台などと高さが揃っていて、施設側から荷物の搬出入がしやすいC級 ＋10℃以下～－18℃を超える温度帯F級 －18℃以下～－35℃を超える温度帯SF級 －35℃以下の温度帯ドックシェルター温度管理や防虫・防塵を主な目的として、物流施設の搬入口(ドック)とトラックやコンテナとの隙間を密閉する装置ロールパレットボックス網状または格子状のスチール製の枠で覆われた、カゴ状の容器にキャスター(車輪)を装着した運搬用の台車で、そのままトラックに搭載可能直荷引き仲卸業者が卸売業者を通さず、産地やメーカーなどから直接商品を仕入れることリーシング 賃貸不動産における、入居者(テナント)を誘致するための活動マスターリース不動産の所有者から、不動産管理会社等が一括で借り上げ、その不動産会社が入居者へ転貸(サブリース)する仕組み 柏市公設総合地方卸売市場再整備及び用地活用基本計画概要版令和８年３月柏市経済産業部 公設市場1１.基本計画の趣旨■市民生活で重要な役割を果たしている公設市場・老朽化・機能・規模面で時代の変化に対応していない・市民に親しまれる市場への期待の高まり時代にあった規模・機能での再整備による活性化の必要性・立地優位性(アクセス・労働力確保)・連携企業誘致による市場活性化が必要な状況・企業誘致による税収・雇用増への期待・用地有効活用による再整備負担抑制必要性・市場用地活用による防災力強化等都市課題の解決の必要性推進するための再整備・用地活用基本計画市場用地有効活用検討の必要性生産者支援市民への供給給食学校給食への納品柏市場から仕入する市内スーパー約６割市内全域柏 市 場柏市場から仕入する給食事業者８割※青果農産物の市場流通農家の高齢化に伴う出荷支援柏市場は市民への生鮮品の安定供給や，生産者支援，学校給食への納品，現在は約７５０人の雇用の受け皿となるなど，市民生活において重要な役割を担っている柏市場を取り巻く環境2１.基本計画の趣旨■立地環境の優位性本市場の立地環境の優位性として、柏ICに至近で北関東・東北地方や各空港などのアクセス性に優れていることから民間事業者の事業用地としても魅力的な環境にあり、駅から徒歩圏内でバスも複数路線あるなど、市内でも人口の増加が今後期待されている立地であり、労働力が確保しやすい環境にある。 ＜柏市場の立地＞＜場内事業者、開発事業者、市場の活性化に繋がる企業へのヒアリング結果＞■場内事業者• 産地(東北、北関東、常磐エリア)からの荷を集荷するに適した立地である。 • 出荷(納品)先となる量販店等が多くあり、出荷(納品)先へのアクセスが良い。 ■開発事業者• 柏ＩＣより南で、呼塚交差点より北のエリアは事業用地として高いニーズがある。 • 国道への直接の出入り口がなく、搬入出路として道路付けが良い。 • 成田空港・茨城空港への交通の便が良いので、輸出拠点化としての伸びしろを感じている。 ■市場の活性化に繋がる企業ヒアリング• 冷蔵庫を建てるにあたり非常に優位性があり１～２位を争う立地。 (冷蔵庫会社)• 加工等の担い手が集めやすい柏市場の立地は非常に魅力的である。 (花き加工会社)• 柏市場近隣に店舗があり、仕入(市場)に近いところでのセントラルキッチンを整備することに意欲がある。 (飲食チェーン店)32.基本方針開設主体■柏市が開設者として「公設公営」を維持活性化に繋がる再整備■物流の改善や品質管理等の機能強化■消費者・市民に親しまれる市場化整備範囲■全体整備を基本立地場所■現地建替えを基本再整備に伴う柏市・場内事業者双方の負担増抑制及び企業誘致に伴う税収・雇用増加都市課題の解決■災害時の支援物資の拠点としての機能強化■市場規模の適正化■施設の「集約化・高度化・複合化」(青果一部と花きは現行施設活用)■施設・用地・スペースの有効利用■開発事業者と連携した整備手法(PPP/PFI)の検討■市場再整備及び市場用地活用基本計画の基本方針物流改善等市場機能の改善・強化を効果的に図る柏市場の現立地はアクセス性が良く、立地環境を活かした活性化や新たな収入源の確保が可能で，現地周辺には市場関係者の事業所等が集積しているため4■青果部施設整備の方向性A)簡素で効率的な動線の確保B)集荷機能向上に資する荷下ろし環境改善C)出荷環境の改善D)転配送を円滑に行うための施設・規模の設定E)流通加工機能の充実F)ニーズに即した温度管理施設の拡充G)用地の高度利用による地域量販店等の需要の取り込みH)シェアリングによる効率的な施設の活用I)用地の高度利用による整備に伴う市と場内事業者の負担増抑制立地条件を生かし，物流のストックポイントととして東葛・千葉・北関東・東北産農産物の集荷機能向上と，労働力の集積を生かし流通加工機能を備えた拠点化■青果部施設イメージ３.再整備のコンセプト・必要機能■物流の改善や品質管理等の機能強化活性化に繋がる再整備■施設の「集約化・高度化・複合化」再整備に伴う柏市・場内事業者双方の負担増抑制及び企業誘致に伴う税収・雇用増加5■水産物部荷捌き環境改善や冷蔵冷凍庫の強化，流通加工への対応等により集荷・出荷力を向上させ量販対応を強化することを重視しつつ，親しまれる市場を目指し業務用仕入に加え一般消費者へも対応出来る施設化A)ウイング車に対応できる入荷施設の庇B)低温卸売場の充実C)低温荷捌きの拡充(動線整理含)D)集荷力強化につながる冷蔵庫の整備(市場外の受け入れ)E)出荷力強化につながる冷蔵庫の整備(品質及び品目)F)出荷力向上・量販対応強化につながる流通加工施設の拡充G)用地の高度利用によるプロセスセンター・セントラルキッチン等需要取り込み及び輸出事業の展開H)シェアによるコスト削減I)用地の高度利用による整備に伴う市と場内事業者の負担増抑制J)量販・一般動線整理K)一般消費者受け入れ態勢施設整備の方向性 ■水産物部施設イメージ３.再整備のコンセプト・必要機能■物流の改善や品質管理等の機能強化活性化に繋がる再整備■施設の「集約化・高度化・複合化」民間企業が設置する冷蔵庫※ 水産棟２階や民間企業が設置する冷蔵庫にセントラルキッチン等の誘致を図っていく再整備に伴う柏市・場内事業者双方の負担増抑制及び企業誘致に伴う税収・雇用増加6４.活性化に繋がる再整備■消費者・市民に親しまれる市場化■施設の「集約化・高度化・複合化」再整備に伴う柏市・場内事業者双方の負担増抑制及び企業誘致に伴う税収・雇用増加■関連・サービス店舗■市場の特徴を活かした広場機能等の検討柏市場への市民の来訪機会創出による市場活性化を図り地域価値向上のためのフード・フラワー広場機能を検討する【出典】(左)NANBU BASE インスタグラム2021.5.1(右)NANBU BASE ホームページ■横浜南部市場販促イベント実施可能な広場とレンタルキッチン機能を持ち合わせたレンタルスペースを整備＜関連・事務所棟の複層利用のイメージ＞7５.市場施設の規模・配置農林水産省の算定基準や場内事業者アンケートを基に、ワーキンググループで整理した各部門の施設規模は左表のとおりで、土地を高度利用することで建築面積(1階部分の面積)をコンパクト化し、効率の良い土地利用となるよう配慮して設定した。 ■市場規模の適正化再整備に伴う柏市・場内事業者双方の負担増抑制及び企業誘致に伴う税収・雇用増加※バナナ発酵室及び立体駐車場１階部分は，場内事業者の自主整備による利用環境整備が進んでいるため現状の機能配分を原則とし、新青果棟の機能配分はその分を考慮したものとする施設配置の検討において、安全性やコスト・スピード感などを考慮し、一部場外の未利用地活用しながらの，ローリング工事を検討している。 動線整理や施設配置を工夫するような計画とし、今後も開発事業者の意見を踏まえながら検討を進めていく。 施設規模のポイントローリング工事・施設配置検討のポイント8６.市場用地活用■企業誘致 ■施設の「集約化・高度化・複合化」■施設・用地・スペースの有効利用柏市都市計画マスタープラン・市場用地を活用して市場機能と連携した企業等を誘致・柏の葉キャンパス駅周辺：先端産業の誘致柏市産業振興戦略ビジョン・市場の再整備で創出されたスペースを有効活用し市場に関連する企業誘致柏市企業立地促進事業補助金対象施設・研究所その他の事業所(ライフサイエンス・バイオ・健康・医療・食品関連産業)青果流通・花き加工会社・加工等の担い手が集めやすい柏市場の立地は非常に魅力的量販店へのセンター納品を主とした運送業者・加工できるスペースを準備することがとても大事であり、柏市場は非常に立地の良い場所飲食チェーン店・柏市場からアクセスの良い場所に多数店舗があり、仕入(市場)に近いところでのセントラルキッチンを整備することに意欲柏市の計画等進出意欲のある企業へのヒアリング想定される企業誘致開発整備事業者等ヒアリングでもセントラルキッチン、食品加工センター、物流施設、食品関連の研究開発機能等市場と相乗効果のある様々な企業誘致の可能性があるとコメントがあった再整備に伴う柏市・場内事業者双方の負担増抑制及び企業誘致に伴う税収・雇用増加立地優位性を活かし市場活性化や税収・雇用増につながるセントラルキッチン、食品加工・包装施設、食関連研究開発拠点等の誘致に取り組む企業誘致スペース(冷蔵庫・企業誘致施設)セントラルキッチン、食品加工・包装施設、量販店向け配送センター、食関連研究開発拠点、エネルギー関連企業等9６.市場用地活用■都市課題の解決 ～地域の防災機能強化～・場内事業者と災害協定締結へ向けて協議中・開発整備事業者等ヒアリング意見(地域貢献)災害時の物資集積，配送拠点，一時避難所の活用等，防災機能の強化に関する意見が多数・場内事業者・進出企業と災害時協定を締結避難所への物資(特に食料)提供・配送における協力を検討・開発事業者と災害時協定を締結防災倉庫として区画提供等の協力を検討・市場の荷と支援物資の共同配送等，機能面における連携を図るなど，市場全体で災害時の支援物資の拠点としての機能を発揮できる体制検討の方向性都市課題の解決■災害時の支援物資の拠点としての機能強化出典：川崎市 報道発表資料(R7.5)一部加筆＜参考：川崎北部市場の事例＞再整備・用地活用により災害時に食・配送面の強みを活かし市内全域への支援物資拠点等として防災機能を強化できる体制を構築する10７.事業手法■整備パターン(事業スキーム)整備費の抑制や民間のノウハウの活用を図るため、設計・施工・維持管理を分離・個別発注する従来方式に加え、開発事業者と連携した整備手法である公共が資金調達し民間に一括発注、完成後に市に所有権移転するDBM方式、民間事業者が市場施設を所有し市に賃貸するリース方式の３つのパターンで検討する。 ■開発事業者と連携した整備手法(PPP/PFI)の検討■施設・用地・スペースの有効利用再整備に伴う柏市・場内事業者双方の負担増抑制及び企業誘致に伴う税収・雇用増加【整備】市場建物は市が個別発注を行い整備。 企業誘致施設は有効活用地を事業用定期借地で民間に貸し付け，民間が整備【所有】市場建物は市，企業誘致施設は民間【維持管理】市場建物は個別委託で市が行う。 企業誘致施設は民間が行う【運営】市場建物は市，企業誘致施設は民間が運営【整備】市場建物，企業誘致施設ともに市が民間に設計・施工・維持管理を一括発注し，整備を行う。 企業誘致施設は有効活用地を事業用定期借地で民間に貸し付け【所有】市場建物は市，企業誘致施設は民間【維持管理】市場建物，企業誘致施設ともに整備と 一括で民間が行う【運営】市場建物は市，企業誘致施設は民間が運営【整備】市場建物，企業誘致施設ともに民間に事業用定期借地を貸付し，民間が一括発注により整備【所有】市場建物，企業誘致施設ともに民間，市場建物は市が賃貸【維持管理】市場建物，企業誘致施設ともに整備と 一括で民間が行う【運営】市場建物は市，企業誘致施設は民間が運営パターン１市場(従来方式)＋企業誘致施設(定期借地)パターン２市場(DBM【Design Build Maintenance】方式)＋企業誘致施設(定期借地)パターン３市場(リース方式)＋企業誘致施設(定期借地)PPP(リース)民間所有民間所有企業誘致施設従来市所有民間所有企業誘致施設PPP(DBM)市所有民間所有企業誘致施設定期借地 定期借地 定期借地土地：市所有 土地：市所有 土地：市所有市が設計・施工・維持管理を個別発注 市が民間に設計・施工・維持管理を一括発注【市場】 【市場】 【市場】民間が設計・施工・維持管理を一括発注した建物を市が賃貸11７.事業手法■整備パターン(事業スキーム)■開発事業者と連携した整備手法(PPP/PFI)の検討■施設・用地・スペースの有効利用事業費及び市の金利負担の抑制が図られ且つ場内事業者の負担削減効果(再整備後の使用料)や事業スケジュールの早期化の観点からＤＢＭ方式に優位性がある。 このことから、ＤＢＭ方式を事業スキームとして採用し、今後より詳細な事業費や施設使用料の条件の設定、試算を進めていくこととする。 再整備に伴う柏市・場内事業者双方の負担増抑制及び企業誘致に伴う税収・雇用増加パターン１ パターン２ パターン３市場施設 従来方式 DBM方式 リース方式企業誘致施設 定期借地 定期借地 定期借地✕ ◎ ◎従来通り 従来方式より１０～１５％減 従来方式より１０～１５％減〇 〇 ✕民間金利より負担が少ない 民間金利より負担が少ない 市債金利より負担が大きい〇 ◎ △使用料の増加の懸念 使用料が最も低い 使用料の大幅増加の懸念✕ 〇 ◎ノウハウが活用されない 性能発注による活用 用地も含めた活用◎ 〇 △従来通り 従来方式＋基本協定書 借地借家法への考慮が煩雑✕ 〇 〇都度事業者選定・契約が必要 一括発注により早期に対応 一括発注により早期に対応〇 〇 ✕建物所有者と建物利用者が一致 建物所有者と建物利用者が一致 建物所有者と建物利用者が異なる総合評価 △ ◎ 〇リスク分担の明確さ事業スケジュールの早期化市場関係者の負担削減効果(再整備後の使用料)工事費金利負担民間のノウハウの活用契約手続き(事業スキーム)の煩雑さ12８.概算事業費・経済波及効果■経済波及効果■概算事業費の負担内訳(基本計画時点) ■概算事業費(基本計画時点)■開発事業者と連携した整備手法(PPP/PFI)の検討＊交付金を活用して市及び場内事業者の負担抑制を図っていく ＊事業期間３８年■施設・用地・スペースの有効利用再整備に伴う柏市・場内事業者双方の負担増抑制及び企業誘致に伴う税収・雇用増加歳出 単位：億円整備費相当額 約180～190利子相当額 約80～90維持管理費相当額(修繕費、損害保険料、管理事務費)約90合計 約350～370※一般会計繰入金のうち55～60％程度は特別交付税の算定対象となる(R8.3時点)歳入 割合使用料 53～58％程度土地貸付料 3％程度一般会計繰入金(総務省通知 繰出基準内)※ 39～44％程度PPP(DBM)方式を前提に施設の法定耐用年数を踏まえ３８年間で支出・収入を検討する。 支出は，この期間の施設整備費と維持管理運営費が想定される。 収入は，総務省で基準が定められている一般会計からの繰入金(特別交付税措置有)に加え，新たに市場用地を有効活用した企業誘致により土地貸付料が見込まれる。 支出からこれらの収入を除いた額を市場関係者から徴収する使用料収入で賄うため，現状より増額となる見込みを基本計画のワーキンググループで場内事業者に説明した。 概算事業費は他市場の整備実績を参考に、物価変動に伴う時点補正・地点補正を行い積算し，現時点の整備費相当額は，約１８０～１９０億円(利子相当額・維持管理相当額を含めた３８年間の概算事業費は約３５０～３７０億円)となっている。 現時点での想定であり、今後の物価上昇率や社会情勢によって変動する点に留意が必要である。 項目 概要 数値税収企業誘致施設の整備に伴って増加する市の固定資産税・都市計画税収入2.8億円上記のうち固定資産税 2.3億円上記のうち都市計画税 0.5億円雇用 地域内(柏市民)の雇用者数約1,700～2,500人固定資産税・都市計画税収入 年2.8億円増市内雇用者数・市外からの雇用者数も含めると全体では約3,400～5,000人増加約1,700～2,500人増市場再整備に伴い市場用地を有効活用し，新たに産業を誘致することを前提に，整備する企業誘致施設規模・整備単価から固定資産税・都市計画税収入効果を試算した結果，年間2.8億円増となった。 また，民間物流施設実績及び民間統計調査から雇用者数を試算した結果，市内雇用者数は約1,700～2,500人の増加となった(令和8年1月時点)■概算事業費139.今後のスケジュール・取組課題■今後のスケジュール令和8年度より，事業協力者を募集・選定して協議を行いながら要求水準書を作成し，並行して土壌分析やアスベスト調査等の追加現況調査を行いながら，2年かけて事業者選定のための公募資料等の作成を実施する。 その後，令和10年度に市場施設の設計・施工・維持管理業務と余剰地開発を行う事業者を公募(一括での性能発注を予定)して，10年程度を掛けながら整備を実施していく予定である。 ＜今後の再整備の想定スケジュール＞項目2026 2027 2028 …R8 R9 R10 …発注仕様書・追加調査事業協力者との協議開発・整備事業公募・決定設計・調整・工事 工事期間約10年の期間の中で順次完成(予定)■今後の取組課題具体的な今後の検討課題については以下に示すとおりであり、今後も市場関係者とも意見交換を進めながら、基本計画を基に再整備事業の内容を精査していく。 また，市場への安全なアクセスの確保や渋滞対策等についての交通対策の検討を行っていく。 主な検討事項 具体的な検討課題使用料負担増の軽減市場施設の規模の適正化の精査施設の効率的な配置の精査開設者の一般管理費の削減新たな収入源の確保交付金の活用主な検討事項 具体的な検討課題工期の短縮仮移転の活用配置・ローリング案の工期短縮の検討市場施設の簡素化主な検討事項 具体的な検討課題交通対策一般市民の方の安全なアクセスの確保市場敷地内動線区分け等による安全対策周辺道路の渋滞対策 令和７年度柏市公設総合地方卸売市場市 場 概 要 目 次1 市場の位置 12 市場の沿革 23 市場施設の概要 (1) 主要施設一覧 5(2) 敷地，施設配置図 64 市場管理の機構組織 75 市場会計(1) 決算状況の推移 8(2) 主な施設整備 12(3) 令和６年度予算 156 市場使用料(市場業務条例施行規則抜粋) 167 開場状況 178 市場関係事業者一覧 189 卸売業者別取扱高等の推移(1) 取扱数量，金額 19(2) 集荷形態別取扱高 20(3) 販売形態別取扱高 21(4) 販売先別取扱高 2210 仲卸業者の取扱高 2311 関連事業者取扱高 2412 市場関係事業者一覧 26(2) 都心から３０km，常磐道柏ICの至近に立地柏市場は，都心から３０km圏，柏市の北部に位置している。 千葉市から埼玉県，東京西部を結ぶ環状軸の国道１６号と県道守谷・流山線との交差部に隣接し，首都圏放射軸の常磐道柏ICや国道６号から３kmの距離にある。 また，つくばエクスプレス(TX)柏の葉キャンパス駅は，至近である。 常磐・東北・関越そして房総方面の産地，人口１３５万人を超える東葛飾北部地域をはじめ首都圏消費地のいずれからも交通の利便性が非常に高い位置に立地している。 １ 市場の位置(1) 柏市の現況(令和７年４月１日現在) ア 人 口 ４３６，５４５人 イ 世帯数 ２０１，９２３世帯 ウ 面 積 １１４．７４㎢1 ページ２ 市場の沿革年 月S41. 1S43. 6S43. 9S46. 9S46.10S46.11 ② 仲卸業者 青果(６社) ③ 付属営業 一般食品，水産，生花，サービス店舗 ① 卸売業者 青果(１社) ⑦ 水産売場５０４㎡ ⑧ バナナ醗酵室 ３０４㎡ ⑨ 倉庫(１0室) ３００㎡ ⑩ サービス店舗(１0店) ３９６㎡ ⑪ 冷蔵庫 ７３３㎡ ⑫ 高架水槽(26ｍ) ２８㎡ ⑬ トイレ ７８㎡ ⑭ 業者詰所１１６㎡ ⑮ その他(ボイラー，プロパン庫，ごみ集積所，守衛室)柏市公営総合地方卸売市場業務開始(千葉県柏青果(株)及び関連業者(柏中央花卉園芸(株)含む)が入場) ⑥ 生花売場３０４㎡柏地域公営青果市場促進協議会を３市１町の市町長(柏・流山・我孫子・沼南)を発起人として設立された。 柏市公営総合地方卸売市場設置及び業務に関する条例制定(昭４６年柏市条例第３９号)千葉県青果市場条例(昭和４０年千葉県条例第１４号)に基づく開設者の登録を県知事に申請。 柏市公営総合地方卸売市場の造成・建築工事が竣工(施設概要) ① 敷地面積 ５１，７６４㎡ ② 建築面積 青果卸売場３，６００㎡青果仲卸売場 ４８０㎡ ③ 買荷保管所 ７２０㎡ ④ 管理棟(２階建て) １，４０７㎡ ⑤ 一般食品売場(２階建て) ４，１８５㎡事 項千葉県知事から，青果市場整備基本計画に基づき①公設市場の開設促進，②卸売人の合併指導について，柏市長に通知された。 市場予定地の先行取得を開始2 ページ年 月 事 項S47. 4S49. 3S50. 4S51. 3S53. 5S62. 3H14. 7H17. 1H17.10H18. 4H22. 4H23. 8 市場移転について，見直し検討の結果，移転整備は行わず，現市場施設の耐震改修・修繕により整備することを決定市場移転整備について，財源等の課題から，現地全面建替え・耐震改修と比較検証して判断するとした見直し検討を開始市場運営審議会から柏市場の長期整備の方向について最終答申(移転整備が有効との答申に基づいて市場移転の検討を開始)第１回「柏市場まつり」を開催花き卸売業者 株式会社第一花き［柏市場］ 業務開始柏市場の短期・中期整備の考え方について市場運営審議会に諮問柏市公設総合地方卸売市場業務条例の一部改正を県知事に報告 市場使用料の改正水産物部の設置に伴い，地方卸売市場事業計画変更届けを県知事に提出 既存の生花・水産売場及び業者詰所を取壊し，花き卸売場及び仮設水産売場を建設 ① 生花・水産売場 ８０８㎡ ② 花き卸売場 ５９４．８㎡③ 仮設水産売場 ７１１．３㎡水産物部業務開始(卸売業者 柏魚市場株式会社が入場)千葉県中央花き卸売株式会社が花き部卸売業者として入場卸売市場法に基づき地方卸売市場の開設許可を県知事に申請県知事から許可(千葉県指令第１２９５号の１「許可番号 青第１号」)・市場の名称 柏市公設総合地方卸売市場・開設年月日 昭和４７年４月２５日・取扱の部類 青果部花き部の設置に伴い県知事に届け出及び申請3 ページ年 月 事 項H24. 4H25. 2H28. 3H29. 3H29. 4H30. 3R2. 6R3. 3R6. 6花き棟改築工事完成卸売市場法改正，千葉県から地方卸売市場認定立体駐車場完成第1回 柏市場一般開放デーを開催「東京シティ青果(株) 千葉支社 柏市場」業務開始現市場施設の耐震診断，老朽化調査を開始市民感謝デー開始(毎月第２土曜，関連食品棟)青果棟 耐震改修工事柏市経営展望策定松戸北部市場の青果部門を統合4 ページ３ 市場施設の概要(1) 主要施設一覧(名称，構造，面積等)部門 施設名称 構造 延面積 備考青果棟 鉄骨造 6,800㎡(卸売場) (4,090㎡)(仲卸売場) (837㎡)(関連業者事務所) (1,534㎡)青果保冷庫 鉄骨造 320㎡(保冷庫) 320㎡旧バナナ発酵室 鉄骨造 697㎡(関連業者事務所) 22㎡(荷捌所) 156㎡(保冷庫) 202㎡青果倉庫棟 鉄骨造 677㎡(加工設備) (475㎡) 2階：事務所立体駐車場１階荷捌所 鉄骨造 2,830㎡(卸売場) (530㎡)(仲卸売場) (1,324㎡)(保冷庫) (215㎡)水産棟 鉄骨造/SRC造 9,550㎡(卸売場) (2,248㎡) 内低温964㎡(仲卸売場) (4,306㎡)(買荷保管積込所) (684㎡)(関連業者事務所) (1,289㎡)冷蔵庫棟 鉄骨造 1,378㎡加工設備 鉄骨造/プレハブ 413㎡(水産加工所) 鉄骨造 (164㎡)(水産加工場) プレハブ (249㎡)花き棟 鉄骨造 1,215㎡(卸売場) (745㎡)(仲卸売場) (270㎡)(関連業者事務所) (140㎡)関連棟 鉄骨造/RC造 9,822㎡サービス店舗 プレハブ 480㎡管理棟 鉄骨造 1,407㎡(管理事務所) (639㎡)発泡スチロール処理施設 鉄骨造 222㎡(1階・処理施設部分) (156㎡) 2階：事務所駐車場 852台 場外含む立体駐車場 鉄骨造 5,475㎡浄化槽 800人槽，500人槽廃水処理施設 300t/日青果部 その他 水産部 花き部 関連管理5 ページ(2) 敷地，施設配置図 ア 位 置 千葉県柏市若柴６９番地の１ イ 敷地面積 ８０，０５８㎡施設配置図6 ページ４ 市場管理の機構 組織 ●開 設 者市 長副 市 長経済産業部長市 場 長統括リーダー管理運営担当 整備計画担当経済産業部次長7 ページ５ 市場会計(1) 決算状況の推移事業収入 国庫支出金 県支出金 寄附金 繰入金 繰越金 諸収入S45年度90,000,00030,000,00030,782,606 16,300,000 2,871,964S47年度54,297,141 95,000,000 12,696 10,184,214S48年度60,114,664 102,700,000 236,030 9,301,743S49年度64,863,481 129,500,000 84,085 13,816,317S50年度85,301,965 11,300,000 133,900,000 192,214 15,461,246S51年度91,339,142 130,068,744 148,000,000 1,239,530 16,585,603S52年度114,606,491 42,137,448 224,000,000 16,509,861 29,182,591S53年度125,086,470 5,942,449 215,000,000 26,436,750 28,394,644S54年度145,047,004 567,816 230,000,000 36,255,856 30,411,436S55年度148,622,674 462,424 230,000,000 30,325,036 51,710,198S56年度156,474,430 2,500,000 220,000,000 37,266,489 60,008,876S57年度161,604,464 5,500,000 250,000,000 50,420,421 55,604,156S58年度179,526,146 1,100,000 200,000,000 46,956,391 59,057,538S59年度183,224,656 49,013,000 230,000,000 55,791,140 61,893,400S60年度199,138,084 2,700,000 234,000,000 72,168,732 65,938,557S61年度208,999,792 1,680,000 290,000,000 81,201,909 64,712,586S62年度292,784,569 361,000,000 128,098,586 100,435,754S63年度295,031,191 300,000,000 313,866,013 88,492,405H元年度324,279,831 560,000,000 259,298,367 93,024,244H2年度381,445,220 432,000,000 115,728,550 101,585,741H3年度402,908,700 33,300,000 400,000,000 160,820,291 102,335,371H4年度423,216,645 71,502,000 400,000,000 168,031,010 107,929,063H5年度435,184,769 101,803,000 400,000,000 183,491,446 119,579,207H6年度449,485,046 340,000,000 161,331,209 129,854,840H7年度449,623,521 300,000,000 126,630,646 122,542,717H8年度447,077,813 400,000 400,000,000 111,786,820 120,245,322H9年度454,656,816 660,000 300,000,000 64,686,718 119,648,115H10年度463,598,796 560,000 300,000,000 77,215,862 113,180,818H11年度467,479,933 510,000 300,000,000 99,893,053 111,611,849H12年度455,684,277 510,000 300,000,000 129,735,823 114,748,224H13年度441,633,721 4,900,000 10,000,000 300,000,000 151,986,988 116,301,621H14年度438,526,578 3,213,000 487,000,000 155,878,464 107,560,038H15年度420,872,525 4,873,050 400,000,000 124,554,990 105,829,505H16年度407,279,665 300,000,000 284,735,356 104,989,542年度歳入 ( Ａ )S46年度8 ページ単位；円財産収入 市債 計 事務費 事業費 公債費 計209,000,000 299,000,000 301,731,637 301,731,637一般会計333,000,000 363,000,000 408,769,186 408,769,186一般会計49,954,570 19,813,004 30,128,870 49,941,874 12,696159,494,051 73,662,048 85,595,973 159,258,021 236,030172,352,437 77,688,950 94,579,402 172,268,352 84,085208,263,883 102,943,402 105,128,267 208,071,669 192,214346,900,000 593,055,425 101,393,825 388,897,623 101,524,447 591,815,895 1,239,530268,000,000 655,233,019 113,610,706 398,910,000 126,202,452 638,723,158 16,509,8613,049,315 134,300,000 563,785,706 165,370,333 191,007,475 180,971,148 537,348,956 26,436,750114,200,000 515,060,313 172,345,044 120,027,500 186,431,913 478,804,457 36,255,85698,200,000 540,482,112 212,776,300 118,680,000 178,700,776 510,157,076 30,325,03698,000,000 559,120,332 233,959,235 98,000,000 189,894,608 521,853,843 37,266,489124,700,000 600,949,795 230,986,935 124,702,000 194,840,439 550,529,374 50,420,421523,129,041 232,438,455 32,670,000 211,064,195 476,172,650 46,956,391486,640,075 221,322,135 39,950,000 169,576,800 430,848,935 55,791,140206,700,000 786,622,196 288,854,633 245,325,930 180,272,901 714,453,464 72,168,732573,945,373 260,677,621 29,533,000 202,532,843 492,743,464 81,201,9092,810,500,000 3,457,094,287 308,024,056 2,827,851,690 193,119,955 3,328,995,701 128,098,586882,318,909 301,333,805 18,810,000 248,309,091 568,452,896 313,866,013997,389,609 289,949,199 184,785,800 263,356,243 738,091,242 259,298,3671,236,602,442 329,865,850 540,004,727 251,003,315 1,120,873,892 115,728,550193,000,000 1,223,759,511 367,448,521 451,547,554 243,943,145 1,062,939,220 160,820,29174,800,000 1,174,164,362 390,809,804 381,532,356 233,791,192 1,006,133,352 168,031,010275,900,000 1,446,578,718 412,236,836 459,792,322 391,058,114 1,263,087,272 183,491,446274,800,000 1,514,858,422 427,516,735 543,964,614 382,045,864 1,353,527,213 161,331,2091,080,671,095 437,843,721 128,283,939 387,912,789 954,040,449 126,630,646998,796,884 423,068,870 83,882,170 380,059,024 887,010,064 111,786,8201,079,509,955 438,477,814 205,173,940 371,171,483 1,014,823,237 64,686,718939,651,649 435,199,886 66,568,950 360,666,951 862,435,787 77,215,862954,555,476 444,034,132 58,428,825 352,199,466 854,662,423 99,893,053979,494,835 454,206,654 50,690,430 344,861,928 849,759,012 129,735,82344,300,000 1,044,978,324 441,629,921 72,353,526 379,007,889 892,991,336 151,986,9881,024,822,330 450,041,103 101,505,611 317,397,152 868,943,866 155,878,4641,192,178,080 538,401,684 216,639,356 312,582,050 1,067,623,090 124,554,9901,056,130,070 419,399,464 49,371,346 302,623,904 771,394,714 284,735,3561,097,004,563 427,429,403 197,709,562 292,684,596 917,823,561 179,181,002歳出 ( Ｂ )形式収支(Ａ－Ｂ)9 ページ事業収入 国庫支出金 県支出金 寄附金 繰入金 繰越金 諸収入年度歳入 ( Ａ )H17年度398,941,054 10,300,000 300,000,000 179,181,002 112,080,709H18年度394,820,769 230,000,000 176,500,467 117,840,565H19年度374,796,087 46,000,000 225,481,212 118,423,812H20年度362,433,049 46,000,000 196,559,729 130,352,100H21年度359,413,045 20,000,000 238,637,818 110,994,476H22年度347,653,727 48,000,000 255,393,203 116,619,784H23年度338,136,931 34,000,000 263,987,054 129,641,368H24年度324,319,723 277,397,560 130,859,271H25年度318,327,760 31,000,000 241,309,719 146,649,673H26年度326,867,331 37,600,000 51,000,000 222,707,238 149,017,754H27年度321,730,658 28,593,000 8,323,000 53,000,000 238,444,836 125,137,329H28年度317,503,275 56,000,000 271,778,369 142,553,707H29年度360,781,635 31,000,000 56,000,000 272,610,135 111,081,852H30年度351,562,566 1,768,000 56,000,000 142,080,425 149,795,449R 1年度350,471,636 271,000 56,000,000 134,993,660 126,594,809R 2年度348,141,583 94,975,000 86,000,000 120,779,629 115,337,511R 3年度344,141,305 5000000 50,000,000 142,395,888 173,942,219R 4年度347,478,684 148,000,000 111,725,285 152,769,389R 5年度345,463,569 179,931,183 107,263,257 147,742,709R 6年度347,643,284 155,210,190 75,236,559 130,626,27110 ページ財産収入 市債 計 事務費 事業費 公債費 計歳出 ( Ｂ )形式収支(Ａ－Ｂ)1,000,502,765 423,448,477 127,570,800 272,983,021 824,002,298 176,500,467919,161,801 370,763,607 59,158,118 263,758,864 693,680,589 225,481,212764,701,111 388,474,085 110,295,275 69,372,022 568,141,382 196,559,729735,344,878 374,840,487 52,910,052 68,956,521 496,707,060 238,637,818729,045,339 347,634,405 57,476,810 68,540,921 473,652,136 255,393,203767,666,714 349,411,340 91,570,080 62,698,240 503,679,660 263,987,054765,765,353 360,718,545 75,282,480 52,366,768 488,367,793 277,397,560732,576,554 387,277,657 51,622,410 52,366,768 491,266,835 241,309,719737,287,152 403,012,046 59,201,100 52,366,768 514,579,914 222,707,23852,200,000 839,392,323 413,868,861 134,711,858 52,366,768 600,947,487 238,444,83622,408,005 201,400,000 999,036,828 396,263,240 278,530,064 52,465,155 727,258,459 271,778,3693,975,916 21,200,000 813,011,267 371,651,386 119,747,961 49,001,785 540,401,132 272,610,1354,084,439 271,800,000 1,107,358,061 392,584,344 534,730,061 37,963,231 965,277,636 142,080,4254,192,962 75,100,000 780,499,402 417,651,154 174,556,212 53,298,376 645,505,742 134,993,6604,291,504 51,700,000 724,322,609 425,699,880 142,251,732 35,591,368 603,542,980 120,779,6294,390,046 971,200,000 1,740,823,769 416,786,605 1,111,995,940 69,645,336 1,598,427,881 142,395,8884,488,588 47,300,000 767,268,000 452,400,548 123,074,380 80,067,787 655,542,715 111,725,2854,586,566 764,559,924 472,041,716 98,491,008 86,763,943 657,296,667 107,263,2574,684,544 785,085,262 513,485,758 51,524,990 144,837,955 709,848,703 75,236,5594,782,522 713,498,826 439,457,004 28,735,454 147,401,886 615,594,344 97,904,48211 ページ(2) 主な施設整備年度 事業名 工事名等 事業費(千円)S44 卸売市場建設事業 用地取得 57,631S45 卸売市場建設事業 青果・花き・水産・管理・一般食品棟他建築造成 301,732S46 同上(継続) 同上(継続) 392,469S50 水産卸売場等建設 水産卸売場等建設工事 105,600工事 仮設水産売場建設工事 27,800花き卸売場建設工事 28,600S51 水産卸売場等建設工事水産卸売場等建設工事 396,400S52 施設整備工事 水産買荷保管積込所新築 58,000駐車場整備工事 54,650取付道路整備工事 27,000ごみ集積所新設工事 14,400焼却炉設置工事 12,600S53 施設整備工事 バナナ醗酵室増築工事 14,300バナナ醗酵室空調設備増設 18,300駐車場舗装工事 13,500S54 施設整備工事 水産店舗移設工事 14,380用地取得(駐車場用地) 98,260S55 施設整備工事 駐車場用地取得 98,000S58 施設整備工事 青果棟屋根改修工事 27,000S59 市場施設整備事業 青果卸売場増築工事 111,000青果棟屋根改修工事 26,000飲料水ろ過装置取付工事 17,200花き荷受所新築工事 12,400S60 市場施設整備事業 青果棟屋根改修工事 10,700関連棟内店舗配置換改修工事 66,900S61 市場施設整備事業 市場用地及び施設購入(松久総合開発分) 2,803,362S63 市場施設整備事業 場内舗装整備工事 39,500H1 市場施設整備事業 青果仲卸店舗整備工事 92,288関連食品店舗改修工事 364,452一般食品売場跡地整備工事 31,981H2 市場施設整備事業 水産棟せり場増築工事 111,910花き棟整備工事 49,749市場進入路整備工事 39,758駐車場整備工事 29,870市場内便所新築工事 10,094H3 市場施設整備事業 バナナ醗酵室新築工事 76,000管理棟改修工事 36,514青果保冷庫設置工事 28,840水産加工室建設工事 23,381花き仲卸店舗整備工事 20,497青果荷捌所新築工事 16,150場内駐車場通路整備工事 11,793H4 市場施設整備事業 水産冷蔵庫棟新築工事 195,265バナナ醗酵室新築工事 141,880管理棟及び便所改修工事 44,960バナナ醗酵室解体工事 28,32512 ページ年度 事業名 工事名等 事業費(千円)H5 市場施設整備事業 水産冷蔵庫新築工事(継続) 373,295冷蔵庫間仕切設置工事 53,766旧冷蔵庫解体工事 10,815サービス店舗改修工事 40,788冷蔵庫外構工事 22,351H6 市場施設整備事業 トイレ改修工事(青果倉庫裏) 31,724通路及び駐車場等整備工事 33,990荷捌所設置工事(青果，水産) 38,471H7 市場施設整備事業 管理棟改修及び防犯ビデオ設置工事 46,762通路等整備工事 57,631H8 市場施設整備事業 花き荷捌所保冷庫設置工事 21,939市場電気設備改修工事 166,860H9 市場施設整備事業 水産棟及関連棟屋根改修工事 33,915H10 市場施設整備事業 水産荷捌所設置工事 29,925関連食品棟屋根改修工事 18,585H11 市場施設整備事業 関連食品棟屋根改修工事 23,709H12 市場施設整備事業 水産棟せり場冷蔵設備工事(塩干) 14,700関連食品棟屋根改修工事 21,210H13 市場施設整備事業 水産棟せり場冷蔵設備工事(塩干) 49,245青果棟荷捌所設置工事 30,450H14 市場施設整備事業 水産棟冷蔵設備工事(大物，荷捌所) 84,766仮配管布設替工事 15,383給水設備改修工事 70,350H15 市場施設整備事業 ガス管改修工事 15,484サービス店舗外構設備等工事 19,908H16 市場施設整備事業 水産買荷保管所設置工事 33,285受水槽設置工事 14,385消防設備改修工事 30,975H17 市場施設整備事業 管理棟空調設備工事 20,475関連食品棟屋根改修工事 20,475廃水処理施設改修工事 13,230廃棄物置き場新設工事 19,583H19 市場施設整備事業 廃水処理施設沈殿槽改修工事 13,535第三変電所アスベスト除去工事(電気) 11,865H20 市場施設整備事業 廃水処理施設擬集沈殿槽改修工事 11,330H21 市場施設整備事業 廃水処理施設改修工事 15,204花き棟屋根塗装改修工事 12,285H22 市場施設整備事業 廃水処理施設等改修工事 11,676水産棟屋根改修工事 32,340青果棟屋根災害復旧工事 19,425H23 市場施設整備事業 青果棟鳩よけネット設置及庇屋根等改修工事 31,237H24 市場施設整備事業 廃水処理施設等改修工事 16,772H25 市場施設整備事業 水中ポンプ及び揚水ポンプ制御盤改修工事 10,393H26 市場施設整備事業 水産棟電灯分電盤交換工事 16,805H27 市場施設整備事業 公設市場青果棟耐震改修工事 216,964公設市場お客様トイレ改修工事 13,916H28 市場施設整備事業 公設市場青果棟電気設備工事 その１ 10,306柏市公設市場バナナ発酵室低温化工事 14,58013 ページ年度 事業名 工事名等 事業費(千円)H29 市場施設整備事業 花き棟改築工事